狭小・変形地や駅遠も成功！賃貸住宅による土地活用の選択肢を一挙紹介

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土地活用の選択肢は実に多彩。条件や目的を明確にして最適な方法を選べば、狭小地や変形地、駅から遠い立地など、これまであきらめていた土地でも有効活用がかなう。賢い土地活用として注目を集める最新の賃貸住宅トレンドと商品を紹介したい。

進化する賃貸住宅の土地活用
賃貸住宅の種類
【賃貸併用住宅】大家と入居者をつなぐコミュニティスペースを設ける
【狭小地・変形地を活用】都心の制限条件をクリアして敷地を最大限に活用できる
【女性目線の賃貸住宅】防犯や設備・仕様に配慮どんどん進化する「女性目線」
【シェアハウス】同じ目標や趣味の人が共同生活コンセプト型が差別化の決め手
【アクティブシニア向け住宅】アクティブシニア向けはゆるやかコミュニティが鍵
【戸建て賃貸】ターゲットを絞ってテーマを設けて魅力創り

進化する賃貸住宅の土地活用

土地活用を考える際に大切なのは、第一目的を明確にして、どういう方針で臨むかを決めることだ。

①土地を一部でも手放す決意はできるのか。
②自己資金の支出や多額の借入は可能か。
③収益性と安定性のどちらを重視するのか。
④税金対策に重点を置く場合、所得税、固定資産税、相続税のどれを対象にするのか。
⑤事業を承継する跡継ぎはいるのか。

以上の５項目を自身に問いかければ、土地活用の方向性が見えてくるだろう。

目的や方針が決まったら、土地活用方法を検討したい。将来性が見込めるが高リスクなのは貸しビル、医療・介護・保育施設、ロードサイド店舗などの事業系。売却のしやすさで選ぶなら、駐車場やトランクルームなどが適している。一方、住宅系は安定収益と税金対策のバランスが取れるのが利点だ。

賃貸住宅での土地活用は、今や昔ながらのアパート建築だけではない。その方策や種類は多岐にわたり、シェアハウス、高齢者向けなど時代の変化に伴って新登場した形態もある。ここでは進化した住宅系土地活用の最新情報をお届けする。土地活用の方針を決める際の参考にしていただきたい。

賃貸住宅の種類

賃貸併用住宅

【メリット】
家賃収入を住宅ローンの返済に充てられる。家賃収入を将来の生活設計にも役立てられる。相続税、固定資産税、所得税等の節税が期待できる。

【ポイント】
・立地に賃貸需要があるのかを確認。
・一つ屋根の下に他人が住む。音の問題などを解消し、快適に暮らす工夫を。

狭小地・変形地を活用

【メリット】
これまで活用をあきらめていた厳しい条件の土地を有効活用することができる。賃貸住宅を建てることで、相続税対策にもなる。

【ポイント】
・敷地形状を活かす設計力が必要。
・ハウスメーカーからも狭小地･変形地対応の商品が登場している。

女性目線の賃貸住宅

【メリット】
住宅選びの決定権は女性が持つと言われる。防犯、美容、子育てなどを意識した女性目線の部屋づくりで、より選ばれやすい物件となる。

【ポイント】
・女性のニーズを的確にとらえたアイテムを装備する。
・セキュリティへの配慮は必須。

シェアハウス

【メリット】
水回りが共用なので、建築コストが抑えられ、部屋数を多く取れて収益性も高まる。個室に水回りがないので、退去後すぐに入居可能に。

【ポイント】
・入居待ちになるような引きの強いコンセプトづくりでさらに差別化。
・管理運営はプロにお任せが安心。

アクティブシニア向け賃貸住宅

【メリット】
「シニア向け」というと要介護の高齢者向けと考えられがちだが、賃貸住宅に住み替えて自立したセカンドライフを求めるアクティブシニアも増えている。

【ポイント】
・共有の中庭を交流の場にするなど、独居でも孤独にならない工夫を。
・バリアフリーの平屋がおすすめ。

戸建て賃貸

【メリット】
アパートよりも立地条件の許容範囲が広く、駅遠の土地でも有効活用できる。短期の資金回収が可能で、複数棟なら相続・売却の際に分割しやすい。

【ポイント】
・ファミリー層に人気が高いが、供給薄なので難立地でも狙い目に。
・ターゲットを絞って仕様の決定を。

【賃貸併用住宅】大家と入居者をつなぐコミュニティスペースを設ける

建築家たちがつくるデザイナーズ系賃貸併用住宅で、コミュニティスペースを設けた物件が評判だ。広場などふれあいの場をつくり、大家と入居者、入居者同士の適度な交流を生み出し、一般の賃貸住宅にはない楽しさや温もり、安心感をもたらす。

加えて、建築家の個性ある部屋づくりで、「絶対にここに住みたい」と熱望する借り手が集まり、駅から遠くても安定経営が実現する可能性が高まる。

ビーフンレジデンスプラス

「ゼロコストで理想を実現する」をテーマに掲げる賃貸併用住宅。建築家のデザイン力で他にない魅力的な物件を創り出す。大家と入居者、地域住民までもつなぐコミュニティづくりを大切にしている。

株式会社ビーフンデザイン一級建築士事務所
03-6423-2980

【狭小地・変形地を活用】都心の制限条件をクリアして敷地を最大限に活用できる

狭小地・変形地の場合、ハウスメーカーで建築するのは難しいと思われがちだが、そんなことはない。近年はハウスメーカーからも狭小地や変形地に対応する優れた商品が登場している。

マルチモジュールによる自由度の高い設計で限られた空間を最大限に活用。屋根形状の工夫で斜線制限などもクリア。街並みに映える洗練されたデザインで、高い収益力を持つ都市の土地の有効活用をかなえてくれる。

Vieuno（ビューノ）

15cmピッチでの設計で自由度の高い空間づくりを実現。建物内部から施工する「狭小施工法」で敷地境界からわずか30cmの隙間があれば施工可能に。重量鉄骨ラーメン構造で7階建てまで対応。

パナソニックホームズ株式会社
0120-114-639

エスパシオ・アーバンメゾン

独自開発したEST工法では、建物の角をラウンドや斜め形状にして敷地の有効活用と共に印象的な外観を演出。建物上部を斜めにする「カットルーフ」で北側斜線・道路斜線制限をクリア。

トヨタホーム株式会社
0800-500-2448

【女性目線の賃貸住宅】防犯や設備・仕様に配慮どんどん進化する「女性目線」

物件にテーマを持たせた「コンセプト賃貸」が、自分らしい住まい方をしたい入居者に人気だ。なかでも注目を集めているのが、女性の視点から生まれた商品である。特長は女性にうれしい設備・仕様と防犯機能の充実にあり。セキスイハイムは女性への「気が利く!」設備仕様とゆとり空間を提案。子育てママも喜ぶ仕様に。ダイワハウスは防犯・美容・収納と、女性が求めるアイテムを提案している。

新型ウィズハイムF Ⅱ

オートロックのエントランス、独自の「施錠見守り防犯システム」。1416サイズの浴室、掃除しやすいフチなし形状トイレ、室内物干しスペースなど使い勝手に配慮。LDK内にキッズスペースも。

東京セキスイハイム株式会社
0120-438-816

セジュールウィット-SW・セジュールオッツ-SW

女性のためのアイテムが満載。警備会社によるホームセキュリティーシステム。賃貸面積の約10％を収納にあて、収納力を高めるアイテムを提案。洗面化粧台はワイドな126cm幅で鏡は特大サイズ。

大和ハウス工業株式会社
0120-933-080

【シェアハウス】同じ目標や趣味の人が共同生活コンセプト型が差別化の決め手

シェアハウスの供給が増えている今、「東大合格」や「ランニング好き」など、「ここに住みたい！」と思わせる吸引力のあるコンセプトが差別化のカギに。

魅力的なコンセプトづくりや入居者の良好なコミュニティ形成など、シェアハウスならではの知識やテクニックが重要となる。シェアハウス建築の際は、シェアハウスに特化した設計や管理運営のノウハウがある実績豊富なプロをパートナーにしたい。

ユニットシェアハウス

「TOKYO SHARE」ブランドで多彩なコンセプトシェアハウスを展開中の（株）マーヴァラスが、低コスト・短工期で建築可能なコンテナ活用の「ユニットシェアハウス」を新開発。約15坪～建築可能。

株式会社マーヴァラス一級建築士事務所
0120-182-112

【アクティブシニア向け住宅】アクティブシニア向けはゆるやかコミュニティが鍵

高齢化社会を迎えた今、サ高住や介護施設ではなく、「一戸建てで老後を気ままに楽しみたい」と望むアクティブシニアにも注目したい。しかし高齢者世帯は孤立しやすく、防犯面でも問題が多い。

こうした不安を解消したのが、4棟の一戸建てを1カ所に集めて周囲を囲み、広い中庭を設けたシニア向け賃貸住宅だ。ひとり暮らしでも安心してガーデニングやペットとの暮らし、地域との交流が楽しめる。

リンクハウス「Arche（アルチェ）」

2LDKの平屋×4棟建てのアクティブシニア向け住宅。周囲を塀で囲み、防犯カメラも設置。各家に専用庭があり、共有の中庭で近所付き合いもできる。万一のときの介護サービスもオプションで用意。

有限会社インターステーション一級建築士事務所
http://www.interstation.co.jp

【戸建て賃貸】ターゲットを絞ってテーマを設けて魅力創り

戸建て賃貸はファミリー層に人気が高いにもかかわらず、供給が少ないので、マンション･アパートでは困難な立地でも安定経営が見込める。選ばれるポイントは入居者ターゲットを絞ってテーマを設定すること。たとえば子育てママの目線に立ったプランや内装にする、共働きのDINKSを対象にホテルのような高級感のある仕様にするなど、ニーズを的確に捉え、他の戸建てにない魅力を創出したい。