突撃取材!家賃保証は必要?メリットは?気になること全部聞いてきた

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オーナーズ・スタイルの新米ライター澤田が、オーナーズ・スタイル主催の「賃貸経営+相続対策フェスタ IN新宿」で大家業に関わる様々な会社にインタビューするこの企画。第三回は家賃保証会社のCasaさんのブースでお話を伺いました。

株式会社Casa

営業部課長

濱田 成年さん(以降C)


これから大家さんになりたいと思っているライター

澤田 おさむ(以降S)


リスクから賃貸オーナーを守る!連帯保証人よりも確実な家賃保証会社

家賃保証会社はご存知でしょうか?入居者の家賃の支払い遅延時に立替払いしてくれ、家賃の回収も行ってくれる頼りになる存在です。実は家賃保証会社は、家賃の保証以外にも色々なサービスを提供しているとか。家賃保証について全く知らないライターSが、超初心者な質問をぶつけてきました!

保証会社ってなに?

S:すいません。実は、そもそも家賃保証ってなんなのかよくわかっていないんですが……。

C:賃借人がなんらかの事情で家賃の支払いが遅れてしまうことがありますよね。そのとき、賃借人に代わって賃貸人に家賃を代位弁済する。これが簡単な概要です。

S:えーっと、入居者さんが家賃を払えなくなったときに、保証会社が代わりに家賃を払ってくれると。そういうことでいいでしょうか?

C:その通りです。従来は連帯保証人を立てて、家賃のお支払いが難しくなったときに連帯保証人さんに請求する、これが以前から続いてきたんです。それを我々のような企業が保証しています。企業が保証するので債務の履行、つまり家賃の支払いが安心して確実に行えるという安心感が、家賃保証が広まってきた理由です。

S:家賃保証会社が広まっている背景って何かあるんでしょうか?

C:本来、賃貸管理は大家さんがやることです。それを不動産会社が代わりに行うということで賃貸業が広がっていきました。ただ、賃貸業といってもさまざまな仕事が増えています。さらに競争も激化して。やはり、仕事の効率を上げないといけないという意識が出てきました。

S:空室対策とかリフォームとかいろいろありそうですよね。

C:そこで、もともと管理会社が行っていた家賃の集金の部分を我々のような家賃保証会社が代わりにやることが増えてきました。さらに連帯保証人に比べて確実に家賃を支払ってくれることも要因の一つだと思います。

S:連帯保証人って親にお願いするイメージですけど、大家さんからしたら親が高齢だと本当に支払えるかちょっと心配ですよね。

今後さらに重要性を増す家賃保証会社

C:さらには2020年4月1日に改正民法が施行されます。今後、連帯保証人に対し保証する金額を明確にするために賃貸借契約書に極度額を設定する必要があります。これをしないと連帯保証人の契約が無効になります。

S:じゃあ連帯保証人に何百万円の保証人になってくれとお願いしないといけないんですか?

C:そういうことです。金額が大きいため、親に重荷を背負わせるようで躊躇する人が出てくるのではないかと予想されます。

S:私なら躊躇します!

C:そんなとき、保証料を支払うことで解決できるなら保証会社に依頼しようという時代に入っていくのではないでしょうか。

S:家賃保証は住む人にとっても必要なものなんですね。

C:連帯保証人という制度自体が古いものなので、時代に合った形になっていくということだと思います。

小規模な大家さんでも家賃保証会社をつけた方がいい理由

家賃の滞納はあまりない!それでも家賃保証会社をつけるのはなぜ?

S:でも、家賃の滞納ってそんなにあるんでしょうか?

C:9割のお客様が正常にお支払いをされていて、何らかのご事情で支払いが遅れてしまう方は全体の1割程度しかないんです。

S:1割程度ならそんなに心配しなくても……。

C:ただ、大家さんとしては入ってくるはずの家賃が入ってこなかったら打撃が大きいわけです。それを我々が保証することで安心してもらえるということです。

S:そうですか。ちなみに、私も大家さんになりたいと思っていて、まずは最初に区分所有のワンルームマンション1戸を購入して賃貸経営を始めてみようかなと考えているんですが、それだとあんまり必要ないですよね?

C:1戸だけの大家さんでも保証会社をつけるのがベターです。

S:えっ!?どうしてですか?

C:入居者様の生活や経済的な変化は予測ができません。しかし、万が一家賃の支払いが難しくなっても、家賃保証をつけていれば確実に振り込まれるため、キャッシュフローを安定させることができます。

S:もし1戸だけの賃貸だったら、一瞬で家賃収入が0になる可能性もあるってことか……。

C:なので、確実に家賃収入を得るためにも保証会社は1戸でもつけることをおすすめします。

保証会社によって家賃の支払いタイミングが違う

S:もし家賃が滞納になったときは、どんな対応をしてくれるんですか?

C:家賃の支払いが遅れている入居者様への連絡は、大家さんに変わって保証会社が行います。保証会社の家賃の支払方法は主に2種類あって、1つは大家さんが集金管理をして滞納分を保証会社に請求するケース、もう1つは保証会社が集金代行して自動で大家さんに入金するケースです。

S:それは自動で入金してもらいたい!

C:大家さんが集金管理をする場合は、誰の入金があるのか毎月確認しなければいけないため、手間がかかりますね。さらに家賃の支払遅れがあった場合は、大家さんが保証会社に連絡をしなければいけません。

S:毎月そんな作業したくないです。

C:なので最近は、保証会社が家賃の集金を代行して大家さんへ送金するタイプの保証商品が広まっています。

S:そっちの方が大家さんには喜ばれそうですもんね!

C:また、入居者様にとっても家賃の集金代行付きのほうが喜ばれます。

S:え?入居者さんにも関係あるんですか?

C:集金代行になっていないと入居者様はいちいち自分で振り込みをしないといけません。とても手間がかかるんです。

家賃債務保証とは
・入居者が家賃等を支払えなくても保証会社が立替払いを行うことで賃貸経営を安定させるもの
・入居者の家賃の支払い遅延があった場合、大家さんや管理会社に代わって保証会社が入居者へ家賃支払いの請求を行う

家賃債務保証は入金タイプが2つ
・家賃は入居者から大家さんへ振り込み。家賃滞納時には報告が必要な代位弁済型
・家賃は保証会社が入居者の口座から引落す。引落しの可否に関係なく保証会社から家賃が振り込まれる集金代行型

賃料の回収だけじゃない!入居者の定着サポートなど豊富なメリット

家賃の滞納をなくすために入居者の生活を正常化

S:もし、家賃の支払い遅延が発生したらどんな感じで請求するんでしょうか?

C:まず前提として、入居者様は家賃を支払うつもりで入居されています。それでも何かの事情があってお支払いができていないわけです。その事情を確認します。

S:お金払ってくださいって言うだけじゃないんですね。

C:「何かございましたか?」とご連絡をしてお支払いが遅れている原因を確認します。もし、我々がお手伝いできることがあればお手伝いしますよと。

S:お手伝いの提案まで!

C:お支払いをしてくださいと言ってもお金がなければお支払いできないわけです。

S:ないものはないですからね。

C:今までどおりに家賃の支払いができるようにするにはどうしたらよいのか? そういったことを確認しながら、家賃支払いの正常化に向けて提案やアドバイスをさせていただいています。

S:また継続的に払えるように原因を突き止めていくと。

C:保証会社は従来の連帯保証人のように、入居者様と家族のような強いつながりがあるわけではありません。でもポジションとしては連帯保証人なんです。もし、子供が家賃を払えなくなったとき、親は子供に「いつになったら払えるんだ?」という対応はしないと思うんです。

S:そんな親だったら悲しいです。子供が家賃を払えなくなったら、「どうしたんだ? 何かあったのか?」ってなりますよね。

C:そこなんです! 本来、連帯保証人ってどんな対応をするんだろうと。そこを我々は企業として追求しているということです。

S:本当の親みたいですね。保証会社ってどこでもそんなに寄り添ってくれるんですか?

C:保証会社によって考え方や取り組み方は違うのではないでしょうか。我々は常に入居者様に寄り添っていきたいと考えております。

S:入居者に親身な会社の場合はここまでやると。

C:そこまでやらないと本当の意味で解決しないので。

大家さんが安心して部屋を貸すことができるようにするのが保証会社の役目

S:大家さんとしては、問題を解決して入居者が長く住んでくれた方が経営が安定しますよね。入居者から家賃支払いの相談を受けるといろいろ対応してくれると聞いたのですが。

C:家賃の支払いが遅れてしまう方の中には、生活が困窮して食事もままならない方もいらっしゃいます。そんなときには食糧支援もしています。

S:食糧支援? 食糧支援して欲しいって言われるんですか?

C:いや、こちらから声かけをしています。ちゃんと食事を取れていますかと。

S:そんなところまで。優しすぎませんか……。

C:まずは日常の生活を整えなければいけないということです。食糧支援をされているNPO法人と提携して、そこから入居者様のところへ食事を持っていきます。

S:そこまでしてくれるんですか!

S:公的な支援制度の紹介をしてくれる会社があると聞いたことがあるんですが、Casaさんは直接持って行くところまでやると…。もし、入居者さんの仕事がなくなった場合もなにか対応してくれるんでしょうか?

C:就労支援を行っている会社報を入居者様にご紹介することもしています。

S:本当になんでもやってますね。

C:さらにいうと、当面の生活費に困っているという方もいらっしゃるんです。弊社の場合は行政機関とのつながりがありますので、国や地方自治体からの援助を希望される方の相談も受けています。

S:そんな相談まで……。

C:場合によっては、一緒に役所に同行して支援の手続きを行うこともあります。

S:食料や仕事、行政の支援。ここは保証会社によってどこまでやるかが分かれると。とはいえ、入居者さんのためにも保証会社をつけてあげたほうがよさそうですね。家賃保証って、家賃が確実に回収できるただの仕組みだと思ってました。こんなに人間的なものだったなんて。

C:保証会社があることで大家さんは連帯保証人がいない方や高齢な方にも安心して部屋を貸すことができる。また、そこに住む入居者様が健全に暮らせるための支援を行っていくことが我々の使命だと考えています。

保証会社によって、入居者のサポートやサービスの内容は様々。水道、鍵、ガラスの破損などの生活トラブルのサポート、悩み相談、レジャーやグルメの割引サービス、高齢者見守りサービスなど、各社が多様な入居者向けサービスを用意しています。

賃貸物件のトラブルに備えを!家賃以外にも幅広い保証が利用できる

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S:とはいえ、高齢な方に部屋を貸すのっていろいろリスクがあると思うんですけど。

C:高齢者の方に限らず、いろいろな事情があって部屋でお亡くなりになる方はいらっしゃいます。そうなると原状回復費が高額になるとか、次の入居者が決まりにくい等の問題が出てきます。

S:そうなったらずっと家賃が入ってこないなんてことに……。

C:私たちは、入居者の方がお部屋で亡くなられた場合のサポートも用意しています。

S:心強い!

S:では、どうしても家賃が回収できない場合はどうですか。訴訟になるケースもあると思うんですが。

C:訴訟というのは明け渡し訴訟ですね。訴訟費用の保証はもちろん、法的手続きもサポートしています。

S:他にも保証してもらえるものってあるんでしょうか?

C:更新料が未納の場合も保証しています。

S:もしや、まだありますか?

C:最近多いのは、募集を有利にするために敷金、礼金など、入居時の費用を抑えるんですね。敷金礼金0円みたいに。

S:よく見ます!

C:そうすると大家さんとしては最初にいただくお金が少ないので、2年間ちゃんと住んでもらわないと採算が合わないわけです。一方、入居者様としては初期費用が安いので短期間で退去してしまう傾向が強くなります。

S:それは困ります。自分が大家さんだったら。

C:なので、早期の退去を防止するために、早期解約違約金というものを賃貸借契約の中で設定することが多くなっています。契約によって違いますが、だいたい賃料の1カ月分や2カ月分です。

S:もしかしてそれも?

C:保証いたします。

S:やっぱり!

驚きすぎてリアクションが薄くなくなってきたS

C:他にも退去されるときの原状回復費用も保証します。

S:退去した後って連絡が取りにくそうじゃないですか。連絡つかなくなったり。すごく安心ですね。

C:費用は保証会社が立て替えするので大家さんは安心です。

S:もし、保証会社がついていなかったら、家賃の入金を毎月確認して、滞納があれば入居者に連絡をして、訴訟になったらさらに費用が…。この作業や心配が全てなくなるわけですね。

C:さらにいうと、これだけ手間がなくなって家賃滞納の心配がなくなるのに大家さんの費用負担は0円です。

S:これだけやってもらってタダ!

C:そうなんです。ただ、保証会社は何をやってくれるのかが大家さんに伝わっていない部分があります。今後も継続してどれだけ大家さんの収益をサポートできるのかをお伝えしていきたいと思っています。

S:すでに保証会社をつけている大家さんもいらっしゃるじゃないですか。保証会社のどこを見ておいたほうがいいというポイントみたいなものってありますか?

C:まずは経営基盤がしっかりしていることです。ちゃんと家賃の支払いを行える企業かどうか。上場している会社なら財務状況がわかるので常にチェックしておいた方が良いですね。そして何より入居者様あっての賃貸経営です。入居者様に寄り添える保証会社を選択することが、長い目で見て賃貸経営の成功の鍵となるのではないでしょうか。

保証される債務は家賃、共益費などの毎月かかる費用+α。+αの部分で各社それぞれに違いがあります。保証会社によっては、保証プランを複数用意し保証範囲が選べるものも(更新料、原状回復費、訴訟費用、孤独死の保証など)

本日のまとめ

家賃保証は家賃の滞納だけではなく、原状回復費用や訴訟費用まで保証してくれるものがあるというのは驚きでした。手数料がかかる場合がありますが、集金代行にしておけば日常の入金確認の手間を省けるのも嬉しいポイント!

保証があることで初期費用を下げることができたり、連帯保証人が不要なため入居のハードルが下がったりと、入居者の募集に上手く活用すれば空室対策にも有効です。家賃保証は守りの施策だと思っていましたが、空室対策や入居者の満足度向上など、いろんなメリットがあることを知れて良かったです! これは大家業に活かせそう。

まだ家賃保証会社を活用していない方は、賃貸経営安定のためにも検討してみてはいかがでしょうか。

スムスム君

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