空室対策のヒントが満載!「東京インターナショナル・ギフト・ショー® LIFE×DESIGN」に行ってみよう!
賃貸オーナーをはじめ住宅産業関係者などが毎回約5万人来場する「東京インターナショナル ギフト・ショー® LIFE×DESIGN」。リノベーションやDIY、ステージングに使える新アイテム、アイデアがあふれているイベントだ。興味を持たれた方は、予約すれば無料で参加できる。
築古物件の空室対策というと、多額の出費を伴うと思いがち。しかし、必ずしもコストをかけなくても、空室を埋めることは可能です。今回は、大きく3つのポイントに分けて対策をまとめました。頭を切り替えて、新たなサービスを採り入れるだけで改善できる対策があります。すぐにできることから始めてみてください。
年々空き家が増え、賃貸の空室率は上がっている。賃貸市場全体として見れば、入居者が有利な「借り手市場」のはず。しかし、入居希望者が多いのに入居できる物件が少ない、という借り手が不利になる逆転現象が一部で起きている。部屋は空いていても、オーナーの意向で外国人や高齢者など、特定の層を断るケースが多いからだ。ただ、こうした層は、人口減少社会の中でむしろ増加している。いたずらにトラブルをおそれて、このような入居希望者を断るのは、大きな機会損失になるだろう。
低額所得者に対しては、家賃の支払い能力に不安があり、入居審査の基準に合わないケースも多い。ただ、住宅セーフティネット制度の活用などで解決できることもあるので、一度検討してみてほしい。下記のように適切な対策を立てれば、有望な入居者ターゲットを再発見できることを知っておこう。
今や11人に1人ともいわれるLGBT(セクシャルマイノリティ)に対する抵抗感を持つオーナーも少なくない。SUUMOの調査(※1)では、同性カップルの「入居許可をためらう」「入居してほしくない」を合わせると、4割を超える。しかし、内面が異なるだけで、家賃の支払い能力とは関係ない。意識を変えれば対応可能だ。
自分で内装に手を入れられるDIY希望者も増えており、部屋探しポータルサイトでは「こだわり検索条件」の項目に「DIY可」が入っている。これこそ築古ならではの入居者ターゲットといえる。未経験の契約形態が不安な方は、国土交通省が発表している「DIY型賃貸借のすすめ」などを参考に、トライしてみては。
見守りシステムやサービス(電気使用量、人感センサーなどでチェックし、メール等で通知)、孤独死に伴う家賃損失・原状回復費用を補償する保険に加入する。
日本の総人口に対する単身高齢者(65歳以上)の割合/2020年=34%、2040年=40%
初期費用なしのマンスリー契約や定期借家契約、カード決済可、家具・家電付きにする、無料Wi-Fiの設置、多言語の生活ルール案内の交付などが必要。外国人専門の家賃保証を利用するとより安心。
在留外国人数/273万1,093人(2018年末現在)、前年比6.6%増
※法務省入国管理局 統計より
LGBTは、性自認や性的指向など内面的な違いであって、家賃支払い能力とは無関係。純粋に意識の切り替えだけで対応可能。書類上の性別覧をなくすなど配慮は必要。
人口比率/8.9%▶︎11人に1人(2018年)
※電通調査
火災時を想定し、内装材の燃えにくさを規定した「内装制限」(建築基準法や消防法に規定)に注意。(一般社団法人HEAD研究会「賃貸DIYガイドライン」44ページ参照)
「『借主負担DIY 型』賃貸借契約を利用してみたい」46.9%
※『賃貸住宅におけるDIY意向調査』
低額所得者、高齢者、子育て世帯、被災者、外国人など、要配慮者専用住宅の場合、改修費補助や家賃・家賃債務保証料の低廉化補助がある。
住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度。専用住宅にするための改修・入居に向けた経済的支援、住宅確保要配慮者と建物のマッチング・入居支援の枠組みを提供。
賃貸オーナーをはじめ住宅産業関係者などが毎回約5万人来場する「東京インターナショナル ギフト・ショー® LIFE×DESIGN」。リノベーションやDIY、ステージングに使える新アイテム、アイデアがあふれているイベントだ。興味を持たれた方は、予約すれば無料で参加できる。
創業26年、賃貸住宅に特化し、850棟以上の「管理人サービス付き定期清掃」を手がけている(株)ルミナス。その契約継続率は98%に及ぶ。なぜ多くの大家さんから頼られるのか。巡回管理人3名に話を伺った。
定期清掃で物件の課題を見つけ、大家さんに代わって解決に導く「管理人サービス付き定期清掃」を提供している(株)ルミナス。入居者の在宅時間が増える中、退去抑制と入居者確保のため、多くのオーナーが同社のサービスを頼りにしているという。信頼される理由とは?
賃貸住宅オーナーの新たな空室対策として注目の「住宅セーフティネット制度(愛称:東京ささエール住宅)」。入居を嫌煙されがちな方を受け入れる住宅として登録することで経済的な支援が受けられる。
築古物件を所有しているが空室が多いのが悩み、管理業務が面倒といった方にデ・リードの10年契約での一括借り上げシステムがおすすめです。共用部分や室内をリフォーム、モデルルームを設けるなど、ゲスト目線も大切にする同社が、築25年以上の物件で平均入居率96.7%を実現している仕組みをご紹介します。
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「どんな物件にも効く、即効!空室対策」は、ない。自分の物件にマッチしているのか分からないまま、焦って目先の空室対策に走るのは失敗のもと。満室大家さんへの道は、今の物件の「本当の姿」を紐解くことから始まる。
顧客像が見えても、成約できるかは、パートナーとなる仲介会社がカギを握る。部屋探しはネット全盛といわれる中、未だカウンター営業の比重も大きい。営業担当者に自身の物件の認知を図り、アピールしてもらうコツを探る。
仲介会社へ物件の存在が伝わっても、魅力がなければ入居検討者に紹介してもらえるとは限らない。営業担当者に「この物件をプッシュしたい」「この物件を紹介すればメリットがある」と思わせるような情報の伝え方を紹介しよう。
サブリース事業の適正化のため、2020年6月に成立した「賃貸住宅管理業法」は、賃貸管理やオーナーにどのような影響を与えることになるのだろうか。日本の管理業界の適正化とプロフェッショナル化を目指す日本賃貸住宅管理協会の新会長に就任した塩見 紀昭氏に伺った。
10月17日(土)に開催するオーナーズ・スタイル主催『賃貸経営+相続対策 大家さんフェスタ 2020秋』では、イベント終了後出展企業にオンラインで無料相談の予約ができるサービスをご用意いたしました。賃貸経営のお悩みを相談したくてもできなかった大家さんはぜひご利用ください。