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面積の大きい土地の相続対策は一体 OR 分割どちらを選ぶ?|フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定の[差が付く!土地持ち相続]

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面積の大きい土地の相続対策は一体 OR 分割どちらを選ぶ?|フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定の[差が付く!土地持ち相続]1

土地活用をする上では、さまざまな検討をしなければなりません。複数のプランを検討して納得のいく活用ができた事例を相続専門税理士と不動産鑑定士の観点からフジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定が解説します。

面積の大きい土地の活用方法は?

今回は面積の大きい土地をお持ちの方の相続対策をテーマに、A県の郊外、K市にお住まいの栗原様(仮名)の事例を紹介します。

栗原様は約1000平米の土地でガソリンスタンドを経営していましたが事業縮小のため廃業し、数か月が経っていました。相談を受けた当時、某建築会社から3階建24戸の賃貸マンション建築の提案を受けており、このまま進めていいものかと迷っておられました。

建築会社の提案は、端的にいうと、広い敷地を最大限使って大規模なマンションを建てるプランです。確かに、更地のままよりも賃貸物件を建てることで土地の固定資産税や相続税は安くなり、賃料収入も得られます。

一方で、建築に多額の借り入れが必要となり、建物と敷地全体に担保が設定されることに負担感もありました。

土地を分割するという選択肢もある

面積の大きい土地を活用する場合、全体を一体利用する以外に、土地をいくつかに分割するという選択肢もあります。

賃貸経営であれば、一般的に、一体利用はそのスケールを生かした物件を建てることで「賃料の総収入額が大きい」「空室が出ても収入が0になるリスクが少ない」といったメリットを得られます。

一方で分割利用は、小規模なメゾネットタイプや戸建タイプにすることで「建築費が抑えられる」「相続発生時に遺産分割がしやすい」といったメリットがあります。

栗原様の資産状況を分析した結果、心配していたほどには予想相続税が高額ではなく、多額の借り入れを伴う大規模な建築計画は不要と判断されました。地域の賃貸需要などもふまえると、小規模でも事業性のよい物件を建て、得た収入を保険加入や生前贈与に回すことが望ましいと思われます。

それらを合わせて提案したところ、栗原様の同意を得られ、ガソリンスタンド跡地は分割利用することになりました。すなわち、土地を2つに分割し、一部は2階建4戸のメゾネットとその専用駐車場、一部は月極駐車場にするという計画です(下図参照)。

相続税の減額効果は大規模マンションの方が大きくなりますが、いざというときに土地の一部を売却できた方が気が楽だという意向もありました。また立地上、大規模なマンションだと東向きまたは西向きの物件しか建てられませんが、メゾネットなら南向きにできます。税負担の軽減以前に、賃貸経営が長期的にうまくいく物件を建てなければならないのです。

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