新たな減価要因により、約５００万円の減額に

①〜③の概要は次の通りです。

対象地の西側道路は建築基準法上の道路で、幅員は３・２ｍでした。対象地は市街化調整区域（市街化を抑制する区域で原則建物の建築は不可）内にあるものの、同一用途での建替え等であれば許可される地域にあるため、そのような建替え時には幅員４ｍを確保するためにセットバック（敷地の道路供出）が必要となります。

対象地は非常にいびつな形をしており、標準宅地と比べて利用価値の劣る土地と言えました。

対象地の北側道路は将来拡張される予定であり、対象地の一部がその都市計画道路予定地に含まれるため、一定の建築制限・利用制限を受けることになります。

以上のことから、固定資産税評価額に①〜③の減価要因を反映して評価することが適正と判断し、評価を改めました。つまり、近隣の標準宅地の単価に評価倍率を乗じた価格を対象地の単価とした上で、財産評価基本通達に基づき「奥行価格補正」「不整形地補正」を行い、さらに「セットバックを必要とする宅地の評価」および「都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価」を適用しました。

結果、評価額は５００万円ほど下がり約２２００万円になりました。これが税務署にも認められ、その他の土地の減価も合わせて約２００万円の相続税が還付されることになりました。

固定資産税評価額にも注意が必要

相続税の土地評価手法には固定資産税評価額を基に計算していくものがあります。しかし、これには様々な注意点があり、見落としは大きな評価差を生む原因になります。今回の事例はマニアックではありますが、不動産に強い当グループならではの減額事例と言えます。

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※この記事内のデータ、数値などに関しては2020年1月10日時点の情報です。

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