市に無償で貸している福祉施設の敷地

今回は、当グループ主催のセミナーに参加したことがきっかけで相続税還付の無料診断を依頼いただいた、関西О市のＮ様の事例です。

Ｎ様は３年前に父親から多数の不動産を相続し、約１５００万円の相続税を支払っていました。
Ｎ様のご自宅で相続税申告書を拝見し、減額の可能性がないかを確認したところ、その場では減額要因は見当たりませんでした。しかし、膨大な数の附属資料が添付されていたことから、念のため申告書をお預かりして精査することにしました。

附属資料を一つ一つ確認していく中で、福祉施設の敷地として使われている土地（Ａ土地）の使用貸借契約書が目に留まりました。それは昭和60年にО市とＮ様父が取り交わしたもので、О市が所有する福祉施設（Ｂ施設）の敷地として無料でＡ土地を貸借するという内容でした。

使用貸借とは、借主が貸主からある物を無償で借り受けて使用収益する契約をいい、親子や兄弟姉妹など個人的な人間関係や信頼関係に基づくものが一般的です。貸主は借主に対し、原則としていつでも契約解除や返還請求ができることから、貸主の権利は極めて強いと言えます。そのため、相続税の土地評価で使用借権（借主の権利）の価額を控除することはできません。

当初の申告でも、このような判断からＡ土地を自用地（自分で使用する利用制限のない土地）として評価したと思われ、評価額は３０６３万円と求めていました。

しかしながら、実際には昭和60年から現在までＢ施設が市の福祉施設として機能していることが気になり、改めて実質的な状況をＮ様に伺うことにしました。

固定資産税評価額は０円。評価を改め、40％減を適用

Ｎ様からお聞きした内容は次のとおりです。

Ｎ様の父は生前、Ｏ市に対してＡ土地を返還してほしい旨申し出ていましたが、Ｏ市から「Ｂ施設は公共性の高い施設のため返還できない」との回答を受けたとのこと。

また、父の他界後Ｎ様が改めて返還交渉をしたところ、上図のＡ２部分は返還されたものの、Ｂ施設の建つＡ１部分については返還に応じられないとの回答があったそうです。さらにＡ土地の名寄帳を見ると固定資産税評価額は０円とされており、Ｏ市がＡ土地の公共性に配慮していることが窺えました。

以上のことから、Ａ土地の貸借関係の解消は事実上不可能であると言えます。そこで、評価額から一定の減額を行うことが適正と判断し、「存続期間の定めのない地上権」の評価（相続税法第23 条）に準じて自用地評価額の40％を控除して評価し直しました。

税務署との交渉の末、Ａ１部分については40％減が認められ、またＡ土地全体についても、当初の申告では考慮していなかった「広大地評価」を適用することが認められました。評価額は１６８６万円となり、評価差額は１３７７万円、Ｎ様には約３００万円の還付金が振り込まれました。

調査不足や解釈誤りが納税額に大きく影響

相続税の不動産評価では、不動産にどのような権利が付着しているかによって評価額に数10％もの差が出ます。ちょっとした調査不足や根拠の解釈誤りが納税額に大きな影響を与えることが本事例ではよくわかります。

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※この記事内のデータ、数値などに関しては2020年4月8日時点の情報です。

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