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[提供:フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定]

[知らないと損をする!相続税還付の成功事例]固定資産税評価額の落とし穴|フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定

相続/節税/保険
  • 相続コンサルティング
公開日:2020年4月8日
更新日:2020年5月25日
[知らないと損をする!相続税還付の成功事例]固定資産税評価額の落とし穴|フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定1

今回ご紹介するのは使用貸借の土地の減額事例です。無料で貸借している土地は原則、その使用借権を控除できません。しかしながら、ある減額要因に気づき、40%減の適用に成功しました!この成功事例を、相続税還付の専門家である不動産鑑定士の住江さん、税理士の糟谷さんに解説していただきました。

この記事の解説者
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不動産鑑定士/住江 悠さん

株式会社フジ総合鑑定 大阪事務所所長

[知らないと損をする!相続税還付の成功事例]固定資産税評価額の落とし穴|フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定2

税理士/糟谷 和彦さん

フジ相続税理士法人 社員税理士

<フジ総合グループ>フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定について

相続専門税理士と不動産鑑定士の観点から、適正な土地評価による相続税の節税を図る事務所。26年間で5,000件以上の相続関連業務実績を誇る。相続税申告、相続税還付手続きのほか、生前の相続対策コンサルティングも行う。初回相談無料。

市に無償で貸している福祉施設の敷地

今回は、当グループ主催のセミナーに参加したことがきっかけで相続税還付の無料診断を依頼いただいた、関西О市のN様の事例です。

N様は3年前に父親から多数の不動産を相続し、約1500万円の相続税を支払っていました。
N様のご自宅で相続税申告書を拝見し、減額の可能性がないかを確認したところ、その場では減額要因は見当たりませんでした。しかし、膨大な数の附属資料が添付されていたことから、念のため申告書をお預かりして精査することにしました。

附属資料を一つ一つ確認していく中で、福祉施設の敷地として使われている土地(A土地)の使用貸借契約書が目に留まりました。それは昭和60年にО市とN様父が取り交わしたもので、О市が所有する福祉施設(B施設)の敷地として無料でA土地を貸借するという内容でした。

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使用貸借とは、借主が貸主からある物を無償で借り受けて使用収益する契約をいい、親子や兄弟姉妹など個人的な人間関係や信頼関係に基づくものが一般的です。貸主は借主に対し、原則としていつでも契約解除や返還請求ができることから、貸主の権利は極めて強いと言えます。そのため、相続税の土地評価で使用借権(借主の権利)の価額を控除することはできません。

当初の申告でも、このような判断からA土地を自用地(自分で使用する利用制限のない土地)として評価したと思われ、評価額は3063万円と求めていました。

しかしながら、実際には昭和60年から現在までB施設が市の福祉施設として機能していることが気になり、改めて実質的な状況をN様に伺うことにしました。

固定資産税評価額は0円。評価を改め、40%減を適用

N様からお聞きした内容は次のとおりです。

N様の父は生前、O市に対してA土地を返還してほしい旨申し出ていましたが、O市から「B施設は公共性の高い施設のため返還できない」との回答を受けたとのこと。

また、父の他界後N様が改めて返還交渉をしたところ、上図のA2部分は返還されたものの、B施設の建つA1部分については返還に応じられないとの回答があったそうです。さらにA土地の名寄帳を見ると固定資産税評価額は0円とされており、O市がA土地の公共性に配慮していることが窺えました。

以上のことから、A土地の貸借関係の解消は事実上不可能であると言えます。そこで、評価額から一定の減額を行うことが適正と判断し、「存続期間の定めのない地上権」の評価(相続税法第23 条)に準じて自用地評価額の40%を控除して評価し直しました。

税務署との交渉の末、A1部分については40%減が認められ、またA土地全体についても、当初の申告では考慮していなかった「広大地評価」を適用することが認められました。評価額は1686万円となり、評価差額は1377万円、N様には約300万円の還付金が振り込まれました。

調査不足や解釈誤りが納税額に大きく影響

相続税の不動産評価では、不動産にどのような権利が付着しているかによって評価額に数10%もの差が出ます。ちょっとした調査不足や根拠の解釈誤りが納税額に大きな影響を与えることが本事例ではよくわかります。

当グループは、地主様・不動産オーナー様に特化した全国でも数少ないコンサルティング事務所です。創業以来、27年間で5800件以上の相続関連業務を行ってきました。相続税還付手続きだけでなく、相続税申告や生前の相続対策も承っていますので、ぜひお気軽にご相談ください。

相続税還付手続きとは?

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※この記事内のデータ、数値などに関しては2020年4月8日時点の情報です。

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