市街地の山林は宅地に準じて評価

今回は５年前に相続を経験したＴさんの相続税還付事例から、土地評価の見直しによって評価額に約５４０万円の差が生じた市街地山林の例を紹介します。

Ｔさんが相続した山林（以下、Ａ土地）は面積が５００㎡強、Ｋ市の中心部から車で５分ほどの住宅地にありました。

相続税における財産評価では、山林は「純山林」「中間山林」「市街地山林」の３種類に区分して評価します。Ａ土地のように市街化された区域内にあるものは市街地山林に分類されます。

市街地山林の評価方式には「宅地比準方式」と「倍率方式」があり、Ｔさんの５年前の相続税申告では宅地比準方式が採用されていました。これは、山林が宅地であるものとして評価した価額から、宅地造成費（宅地化する際に必要な整地費や伐採・抜根費等）を控除して評価額を求める方式です。

道路の状況などを調べると…

現地を見ると、Ａ土地は木々が茂った傾斜地で、前面道路との間には高低差もあります。前面道路の幅は２ｍ以下と狭く自動車は通れません。この道路には路線価が設定されていましたがＫ市の建築指導課で確認したところ、建築基準法で認められる道路ではないことがわかりました。

当初の評価では、これら地価に影響するマイナス要素を考慮し、10％の減額補正を入れて評価していました。しかし、Ａ土地の状況からは、そもそも宅地化を前提とした評価をすること自体に疑問を感じます。私たちはこの観点から見直しを加えることにしました。

宅地化が見込めない場合はどうなる？

市街地山林は宅地に比準して評価すると書きましたが、これには続きがあり、「宅地への転用が見込めないと認められる場合」には「近隣の純山林の価額に比準して評価する」とされています。

「宅地への転用が見込めない」かどうかは、傾斜が急で宅地造成ができないといった物理的な観点や宅地化するのに多額の造成費を必要とするといった経済合理性の観点等から判断されます。

Ａ土地は面積が５００㎡以上あり、Ａ土地のある都市圏で５００㎡以上の宅地開発をするには都市計画法で定められる開発許可が必要とされます。そして、開発許可を得るためには、接している道路が周辺の幹線道路等に接続するまで継続して４ｍ以上の幅員を持っていなければなりません。

しかし、Ａ土地の前面道路は建築基準法上の道路（原則として幅員４ｍ以上）に該当せず、他の周辺道路も幅員４ｍに満たない部分が多数ありました。したがって開発許可を得ることは不可能であり、宅地への転用が見込めないことは明らかでした。

そこで、純山林の固定資産税評価額に準じた評価（倍率方式）に改めることとしました。つまり、近隣の純山林の固定資産税評価額の単価にＡ土地の地積を乗じ、これに近隣の純山林の評価倍率を乗じて評価額を求めたところ、当初の評価額５９０万円から大きく下がり、48万円となりました。

これらを評価意見書にまとめて税務署に提出した結果、Ａ土地だけで約１６０万円、その他の土地の見直しも合わせて約１３００万円の相続税が還付されました。

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※この記事内のデータ、数値などに関しては2021年2月3日時点の情報です。

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