土地評価の見直しで払い過ぎた相続税が戻ってきた事例をご紹介している「土地評価次第でこれだけ差が出る！相続税」。今回ご紹介するのは「ゴミ集積所」に隣接する土地の減額事例です。ゴミ集積所が隣接している土地は、夏場の悪臭やカラスなどによるゴミの散らかし、粗大ごみの不法投棄などにより市場価値が低く、相続税評価の際に減額の要因になることがあります。

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〈フジ総合グループ〉フジ相続税理士法人／株式会社フジ総合鑑定について

相続専門税理士と不動産鑑定士の観点から、適正な土地評価による相続税の節税を図る事務所。28年間で6,700件以上の相続税申告・減額・還付業務の実績を誇ります。相続税申告、相続税還付手続きのほか、生前の相続対策コンサルティングなども行っています。初回相談は無料です。

自宅敷地にゴミ集積所が隣接

３年前にお父様を亡くされ、自宅の土地建物などを相続した愛知県Z市のY様。ある時、懇意にしている不動産会社から聞いた相続税還付手続きに興味をお持ちになり、当グループに相続税の見直しをご依頼いただきました。

Y様のご自宅に伺って相続税申告書等の資料を見直したところ、主だった減額要素はないように見受けられました。しかし、ご自宅の敷地（A土地）を調査してみると、気になる点を発見しました。

Y様の自宅敷地（A土地）に隣接する形で、地域のゴミ集積所が設置されていたのです。Y様にお聞きすると、もともと空き地にあったものが、住宅開発等によって10年程前に自宅前に移動になったとのこと。自治会の取り決めにより、Y様がゴミ集積所の管理をしていますが、ゴミの散らかしの清掃、夏場の悪臭、粗大ゴミの不法投棄など、管理の負担も大きく困っているそうです。

Y様の相続税申告の際の評価では、自宅敷地（A土地）にゴミ集積所が隣接していることによる減額は行われていなかったことからこの減額が適用されるかどうかを検証することにしました。

「利用価値の低下」による評価減

相続税における宅地の評価は、付近の土地に比べてその利用価値が低下していると認められる場合、利用価値が低下している部分について、評価額の10％控除できるとされています。これを「利用価値が著しく低下している宅地の評価」と言います。

利用価値の低下の具体的な例として、国税庁から示されているものは道路との高低差、地盤の凹凸、振動などが挙げられます。これら以外の事象であっても、当該事象が評価対象地に固有で、かつ取引金額に影響を与えると考えられる場合、本評価は適用可能とされています。

周辺分譲地では販売価格が他区画より低い

実際に調査を行うと、Y様のご自宅近くには６区画を分譲販売している宅地がありました。その6区画のうちの１区画（B区画）が、ゴミ集積所に接しています。販売元である不動産会社に問い合わせたところ、B区画は他の区画と比較して10％程度低い価格で販売されていることが分かりました。

画像はイメージです

Y様はゴミ集積所の管理や臭いなどにご苦労されていて、もし自宅敷地（A土地）を売却することになった場合、B区画と同じく周辺宅地に比べて低い価格となることが予想されます。

さらに、Y様のご自宅敷地（A土地）が接する道路に付された路線価は数百メートルにわたり同一の価格であり、ゴミ集積所に隣接しているという特有の事情が路線価に反映されていないと考えられました。

そのため、A土地に生じている利用価値の低下を評価に反映することが適切と判断。この考えに基づく評価意見書を作成して税務署に提出した結果、約２２０万円の相続税が戻ることになり、Ｙ様にお喜びいただきました。

このように、「土地の個別性」は行政が定める路線価からは読み取ることができないものです。一つ一つの土地が、それぞれ異なる特性を持っています。今回のケースではゴミ集積所が隣接することによる評価減が認められましたが、すべて同様に認められるとは限りません。まずは土地評価の専門家にご相談ください。

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2022年2月4日時点のものです。

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