2つの土地の間にある道は建築基準法上の道路ではない？

愛知県Ｋ市にお住まいのS様は、6年前にお母様を亡くされ、自宅不動産や農地、現金等を相続されました。S様の相続税申告書等の資料を拝見すると、S様が所有されている土地内の通路が建築基準法上の道路として評価されている点に気づきました。

S様が相続された自宅敷地（A土地）には母屋と離れがあり、砂利道（甲道路のロ部分）を挟んだ敷地（B土地）には納屋があります。申告の際、A土地とB土地は、甲道路に付された路線価をもとに、別々の土地として評価されていました。

S様にお伺いしたところ、「甲道路のロ部分は、私が所有している土地の一部であり、いつもここを通って母屋と納屋を行き来している。ロ部分は、基本的にはS家の者しか通らない」とのこと。後述の理由により、甲道路に付された路線価による評価が適正か疑問が湧いたことから、一度、検証することにしました。

法定外の「単なる通路」にも路線価が付されている？

建築基準法によると、市街化区域など「都市計画区域」と「準都市計画区域」内にある土地には、規定の間口で道路に接していない場合、原則、建物建築が認められません。

ここでいう道路とは「建築基準法が規定する道路」を指し、市道などの公の道路のほか、個人所有の私道なども要件を満たすことで該当する場合があります。

注意しなければならないのは、建築基準法上の道路には該当しない単なる通路（法定外道路）に相続税路線価が付されている場合です。路線価は、その路線に接する敷地に、建物を建てられることを前提として定められています。

もし、法定外道路に路線価が付されていた場合、このような通路にのみ接する土地には基本的に建築が許可されないため、この点を加味して、建物建築が認められる周辺の道路の路線価と、十分な価格差がつけられているかどうかを検証しなければなりません。

その結果、両者の価格差が不十分であると考えられる場合には、相続税土地評価において、当該路線価を採用しないことが合理的とされる場合があります。

甲道路の一部が法定外道路

今回のケースでは、甲道路のロ部分とハ部分は建築基準法上の道路には該当しないことがわかりました。

連続する建築基準法上の道路であるイ部分やニ部分の路線価と同一の価格が付されており、建物建築が認められない点を考慮した十分な価格差がついていないことから、これらの路線価の採用は慎重にならなければなりません。

さらに、土地の利用状況からA土地とB土地、甲道路のロ部分は、自宅敷地として一体的に利用されている事実が認められ、全体をひとつの土地（Ｃ土地）として評価することが合理的と考えられました。そして、C土地は2,000平方メートルを超え、周辺宅地と比べても非常に広大なことから、「広大地※」に該当するかを、重ねて検討してみることにしたのです。

※広大地とは、「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地」で一定の要件を満たすもののこと。広大地と認められれば、土地の評価額を大幅に下げることが可能となる

S様は相続発生日が平成29年12月以前であり、広大地評価の適用が可能でした。様々な要件をクリアする必要がありますが、検討の結果、C土地は広大地に当たると判断できました。そのため、これまでの結果を踏まえた評価意見書を税務署に提出したところ、問題なく認められ、S様のもとに約1,600万円の相続税が戻ることになったのです。

なお、広大地評価は平成29年12月31日以前に開始した相続について適用することが可能で、令和５年10月31日には適用終了となるため、対象の方はお早めにご相談ください。平成30年１月１日以降に相続が開始した場合については「地積規模の大きな宅地の評価※」と呼ばれる、別の評価方法が適用されることになるため、注意が必要です。

※「地積規模の大きな宅地の評価」は、路線価図に記載された「普通商業・併用住宅地区」と「普通住宅地区」にある土地にしか適用できない、一般に「広大地評価」が適用できないとされる、間口が広く奥行のない土地にも適用できるといった特徴があり、本稿の「広大地評価」と要件が異なるため、注意すべきである。

相続税還付手続きとは

※この記事内の情報は2023年8月17日時点のものです。

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