建物を移すことが多いのはなぜ？

法人化のシミュレーションでまず検討するのが、建物のみ法人に移転（売却）するのか、土地も一緒に移転するのかという点です。

代々所有してきた土地の場合、元の値段（取得費）が不明であるため、土地を移転すると売値（時価）の大部分が譲渡所得となり、高額の所得税がかかります。一方、建物は売値（時価）と取得費が同程度であることが多く、譲渡所得が生じないことが一般的です。

法人化の最初の段階で高額の譲渡所得が生じるのを避けるため、建物だけを法人に移転するケースが多数となります。家賃収入は建物の所有者に入るので、建物のみの移転でも賃貸収入・経費を個人から法人に移すという目的には適います。

ただし、土地が個人に残ることで借地権が発生するので、借地権への認定課税を避けるために「土地の無償返還の届出」を合わせて検討しましょう。

法人化のメリットとデメリット

所得税は課税所得の高い部分ほど高い税率（５～45％）が課せられる超過累進課税、対して法人税の税率は基本的に固定（中小法人は15％または23％程度）なので、個人の所得がある程度高い場合は、法人課税に移行することで税負担の軽減が期待できます。

これに加えて、家族を役員にすることで所得分散ができる、給与所得控除が受けられる、経費計上できる範囲が広がる、赤字の繰越期間が長くなる等のメリットがあります。

一方、デメリットとしては、法人の設立費等の初期費用がかかる、法人住民税や社会保険料、税理士報酬等の維持費用がかかるといった点が挙げられます。

さらに、もう一つ忘れてはならないのが、法人化の直後に相続税が上がる可能性があることです。

下表は建物のみ法人に移転したときの個人の貸借対照表のイメージです。

まず、時価（帳簿価額）上は不動産が現金に変わることで金融資産の割合が増えますが、純資産価額は変わりません。

次に相続税評価額をご覧ください。建物の相続税評価額は通常、築年数の浅いうちは帳簿価額（未償却残高）より低くなります。ここでは比較的新しい建物を想定すると、建物の売値（帳簿価額での売却を想定）と相続税評価額の差額分だけ純資産価額が増え、相続税が増加することになります。不動産は同じものでも複数の評価額があるという点がポイントです。

法人化は長期的にみれば相続税対策になりますが、このように法人化の直後は相続税が上がることがあります。しかし、相続は今すぐ起こるわけではありませんので、これから対処していくことが可能です。逆に言えば、法人化の検討段階でリカバリー方法を含めて方向性を決めておく必要があると言えます。

フジ総合グループでは、相続税対策はもちろん、キャッシュフローの組み立て、自社株の評価、事業承継の検討など、細部まで留意した法人化シミュレーションを行います。また不動産鑑定士が在籍しているため、場合によっては移転する不動産の鑑定評価を実施し、その価額をもとに法人への融資期間等について金融機関と折衝を行うことも可能です。

資産税専門の事務所ですので、法人化シミュレーションや実行をご依頼いただいても、法人設立後の顧問業務のご契約を強制するものではありません。お気軽にご相談ください。

※この記事内の情報は2023年11月9日時点のものです。

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