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相続税を払い過ぎ!?土地の容積率を調べて適正申告 フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定

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相続税を払い過ぎ!?土地の容積率を調べて適正申告 フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定1

相続税申告に土地評価はつきもの。土地の評価額しだいで、相続税の額に数百万から数千万円もの差が出てしまうこともあります。相続税申告の土地評価を、事例をもとに解説します。

マンション敷地によくある減価

今回はマンションのオーナーさんにぜひ読んでいただきたい事例です。なぜなら、今回減額となった原因は、マンション敷地の評価でよく見られるものだからです。

相続税は故人の残した財産にかかる税金ですので、相続税を計算するためにはまず財産の評価額を求める必要があります。ここで、もし評価額を高く見積もってしまうと、相続税を納めすぎることになります。
特に土地の評価額はばらつきが出やすいので、土地をお持ちの方は注意してください。

大きな通り沿いのマンション敷地

首都圏K市の三芳様(仮名)は、お父様から実家や賃貸マンション等の不動産、現預金などを相続しました。三芳様には以前に相続対策の相談をいただいたことがあったため、お父様が亡くなった際にすぐに連絡をいただき、相続税申告書の作成を承りました。

三芳様はお父様の所有していた賃貸マンションの最上階を自宅として住んでおり、このマンションの敷地(以下、A土地)と建物も今回の相続で取得しました。

A土地は郊外の私鉄駅にほど近い場所にあり、路線価は27万円/平米です。相続税で土地の評価額はこの路線価を基に算定します。

ただし、土地の価値を決める要素は多岐に渡るため、現地調査や役所調査で一つひとつ確認していく必要があります。

容積率の異なる地域にまたがっていた

役所調査を行う中で、A土地は都市計画で定められる2つの地域にまたがって立地していることがわかりました。

少し専門的な話になりますが、土地の上にどのくらいの大きさの建物を建てられるかは自治体の都市計画などで定められています。その基準のひとつが「容積率」です。

容積率とは土地に対する建物の延床面積(各階の床面積の合計)の割合をいい、地域ごとに上限が決められています(※)。

A土地は、道路から見て手前側が容積率400%、背後側が容積率200%の地域にまたがっていました。こうした場合、それぞれの地域に属する敷地面積の割合で容積率を加重平均したものが、その土地の最高限度の容積率となります。A土地の場合、容積率の限度は325%です。

ここで注意しなければならないのは、A土地の前面道路の路線価は、手前側の400%の容積率を前提として付けられているということです。一般的に、容積率の上限が大きいほど土地の収益性は高まり、土地の価値も高まります。

A土地の容積率は325%ですので、400%の容積率を前提とした路線価では高く評価しすぎることになってしまいます。そこで相続税評価ではこのことを考慮して評価額を調整します。A土地の場合、容積率またがりを見逃してしまうと約1600万円も評価額が高くなる計算になります。

大きな通り沿いでは特に、道路沿いの容積率が高く設定され、道路から15~50mを境として低い容積率に変わることがよくあります。

またマンション敷地のように面積が大きい土地ほど、容積率の異なる地域にまたがりやすいといえます。分譲マンションの1室を評価するときにも、この減価を見逃さないよう注意してください。

(※前面道路幅が12m未満の場合は建築基準法に定める容積率の最高限度とどちらか厳しい方を採用)

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相続財産のコンサルティングも行う

三芳様からは空き家となった実家を今後どうするかといったご相談も受け、売却の意向も強かったことから、空き家の譲渡所得の3000万円特別控除を利用して売却することになりました。

フジ総合グループでは適正な相続税申告に合わせて、このような相続財産コンサルティングも行います。

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不動産鑑定士 藤宮 浩

埼玉県出身。平成16年不動産鑑定士登録。平成24年CFP登録。フジ総合グループ代表。


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税理士 髙原 誠

東京都出身。平成17年税理士登録。フジ相続税理士法人の代表税理士。


※この記事内のデータ、数値などに関しては2019年3月6日時点の情報です。

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生前対策から相続税申告・相続税還付まで。詳しいパンフレットをお送りします。


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