【節税と相続対策】事業を法人化した大家さん。安定経営継続のコツとは

相続/節税/保険
建てる/融資
その他
  • 戸建賃貸
  • マンション
  • アパートローン
  • オーナー事例
公開日:2019年5月11日
更新日:2019年11月19日
【節税と相続対策】事業を法人化した大家さん。安定経営継続のコツとは1

サラリーマンから転身して祖父の代から続く賃貸事業を継承した吉村さんは、今春、法人化に踏み切った。目指すは満室経営。家族と過ごす時間を大切にしつつ、不動産投資の規模拡大も視野に、健全で安定した経営を追求する。その熱い思いを聞いた。

【節税と相続対策】事業を法人化した大家さん。安定経営継続のコツとは2

大阪府摂津市 吉村 洋平(よしむら ようへい)さん

株式会社CASA HS代表取締役。不動産実務検定を取得。現在35歳で、家庭では7歳の男児と3歳の女児のよき父親。

キャッシュフローの見直しを機に法人化を決断

サラリーマンを辞めて、祖父の代に相続対策で取得した賃貸住宅を引き継いでから7年。吉村さんは今年2月、株式会社を設立し個人事業から切り替えた。所有しているマンション2棟を4月から法人に移す。

法人化に踏み切ったきっかけは「所有物件の収益性があまり良くなかったので、一昨年、キャッシュフロー(収入から支出を差し引いて残るお金の流れ)の見直しをしたことです」と吉村さんは振り返る。

経営を圧迫していたのは、金利が高く借入期間も短いローンだったので、低金利のローンに借り換え、借入期間も5年延ばした。「ローンの返済額が大幅に減り、キャッシュフローが回るようになりました」と吉村さんは笑顔を見せる。

折しも貸し駐車場の敷地の半分に戸建て賃貸を建てる計画もあり、その資金の借り入れも銀行に申し込んだところ、快諾された。既存マンション2棟が高い入居率を続けており、経営規模の拡大が好感されたのだろう。新たな戸建て賃貸は2016年3月に完成した。

「法人化の目的は、まず賃貸事業の経費と自己の家計をきちんと分けて経理処理を行うことで、賃貸経営の実体や財務状態を明確にすることです。経費として認められる範囲も個人より法人の方が広いですし、経費処理できる生命保険を活用して積み立て、解約返戻金を大規模修繕に充てることなどで、節税が図れます。さらに子ども達はまだ小さいのですが、相続を視野に入れて事業承継の際に有利に働くようにと考えました」と吉村さん。

いずれは家族を役員にして報酬を支払うことで所得を分散させるなど、法人化のメリットを最大限に活用したいという。法人としての経理処理は今年が初めてなので、節税効果が出るのは来春になるが、経営の面白さも感じてきたそうだ。

「当面はキャッシュフローの維持を心がけ、経営が安定してきたら、社会情勢にもよりますが、資産の入れ替えを行うなど新たな投資も検討します。ただ無理はせず経営に余裕をもたせ、子ども達と遊ぶ時間も十分確保して家族で人生を楽しく過ごしていきたいですね」と吉村さん。

満室経営をめざし退去後のリフォームに注力

所有物件はどれも駅近で、学校や買い物施設、医院が揃う好立地。若いファミリーを中心に人気があり、高い入居率を続けてきた。しかし最近、周辺に割安な分譲マンションが相次いで建ち、低金利の影響もあって、賃貸から購入に移る動きが増えてきたのが気がかりだという。

そこで空室対策で注力するのは、いかに住環境を快適にして長く住み続けてもらうかだ。

家賃収入の減少を防ぐだけでなく、もし売却する局面になったとしても、物件価値を維持するため、できるだけ満室にしておくことが重要です。そのため退去後の改修に力を入れています。父の代までは原状回復程度でしたが、それでは家賃の値下げ要求を認めざるを得ません。そこで、魅力ある印象を与えるよう、居室に輸入壁紙を張ってアクセントにしたり、キッチンの扉や浴室の壁にシートを貼って一新しています。そうした戦略が功を奏し、家賃が大きく下がることはなくなりました」と吉村さん。

自主管理の丁寧さは入居者にも好評で、居心地がいいのか新築時から住み続けている人もいる。それでも空室が出た時は、地元だけでなく、市の中心で乗降客が多い特急停車駅周辺の仲介会社にも、物件の魅力を紹介した手作りのチラシを持って入居者募集を依頼して回る。

【節税と相続対策】事業を法人化した大家さん。安定経営継続のコツとは2

入居者募集用の手作りチラシ。仲介会社から「セールスポイントがよくわかり、お客様に説明しやすい」と好評だ

「協力会社さんと親しくなって情報や知識を教えてもらいます。また『がんばる家主の会』にも昨秋入会して交流し、いろいろ勉強させていただいています。人との繋がりが私の宝です」と吉村さん。

目下の課題は3度目の外壁塗り替え時期を迎えている物件。大々的に工事を行うのか、それとも近い将来売却することも考えて最小限の補修にとどめておくかを判断し決断しなければならない。

「いずれにしても独りよがりにならないよう、多くの人と知り合い、いろいろな意見を聞いて経営の方向性をじっくり考えていきます」と気を引き締める吉村さん。今後のご活躍を大いに期待したい。

手入れが行き届いた築23年物件「CASA庄屋」

【節税と相続対策】事業を法人化した大家さん。安定経営継続のコツとは2

築23年とは思えない美しく立派な外観の「CASA庄屋」。とても手入れが行き届いている印象。1階のピロティは駐車場と駐輪場

【節税と相続対策】事業を法人化した大家さん。安定経営継続のコツとは2

防犯カメラの時刻表示に遅れがないか、動作の確認も含めて定期的にチェック

【節税と相続対策】事業を法人化した大家さん。安定経営継続のコツとは2

広い駐車場の一角に設けた駐輪場は整頓を心がけ、常に快適な環境に

【節税と相続対策】事業を法人化した大家さん。安定経営継続のコツとは2

輸入のアクセントクロスで室内をおしゃれに演出

【節税と相続対策】事業を法人化した大家さん。安定経営継続のコツとは2

くすんだ浴室の壁もダイノックシートで新品のような美しさ

【節税と相続対策】事業を法人化した大家さん。安定経営継続のコツとは2

黄色のカラーシートで明るく再生したキッチンパネル

※この記事内のデータ、数値などに関しては2017年4月18日時点の情報です。

取材・文/皆元 初香

この記事をシェアする

関連する企業レポート
未曾有のコロナ禍で考える相続対策 〝まさか〞不測の事態を乗り越える『体力』と『備え』を!|青山財産ネットワークス

未曾有のコロナ禍で考える相続対策 〝まさか〞不測の事態を乗り越える『体力』と『備え』を!|青山財産ネットワークス

新型コロナウイルスのパンデミック、そして深刻な経済危機・・・。この数カ月間で世界は一変しました。どんな事態にも、世代を超えて財産を守るためには何が必要なのでしょうか。経済誌などでも活躍中の、相続不動産コンサルティングの第一人者・高田吉孝氏に、緊急インタビューを試みました。

早期満室、築20年でも入居率98%!理由は「高い性能」+「設計力」+「人のチカラ」|朝日建設

早期満室、築20年でも入居率98%!理由は「高い性能」+「設計力」+「人のチカラ」|朝日建設

しつこい営業がないから安心!高気密・高遮音の鉄筋コンクリート造「高性能賃貸住宅」を手掛ける朝日建設では、その性能を実際に見て・触れて・体感できる見学会を随時開催している。注目したいのは、完成物件だけでなく施行中の現場も公開していること。一般的には希少な、施工中物件の見学会が行われている理由をご紹介しよう。

関連するセミナー
2020年0726日(日) 16:00~16:45
オーナーズ・スタイル主催
【オンラインセミナー(生配信)】Withコロナ・Afterコロナ時代の賃貸住宅の考え方
建てる/融資
セミナー
公開日:2020年7月10日

【オンラインセミナー(生配信)】Withコロナ・Afterコロナ時代の賃貸住宅の考え方

賃貸住宅を中心に設計活動をしている建築家の添田貴之氏が、今後の賃貸住宅のあり方についてお話しします。今までの賃貸住宅の設計経験に裏打ちされた、説得力のある話がお聞きいただけます。

無料
主催:オーナーズ・スタイル
2020年0820日(木) ※8月20日(木)より期間限定配信 
オーナーズ・スタイル主催
期間限定配信!WEBセミナー「相続・管理・投資」を実例で解説!
資産活用/売買
セミナー
公開日:2020年7月2日

期間限定配信!WEBセミナー「相続・管理・投資」を実例で解説!

不動産経営管理士(CPM®)の資格を持つプロたちが、コロナの影響が渦巻く不安な今を生き抜くための「相続」「管理」「投資」のテクニック・知恵を伝授!自宅でも視聴可能なWEB配信でお届けします。期間限定なのでお申し込みはお早めに!

無料 ※動画視聴にかかる通信費はご負担ください。
主催:株式会社オーナーズ・スタイル
2020年0722日(水) 13:45~15:15
オーナーズ・スタイル主催
【オンラインセミナー(生配信)】コロナ禍に負けない賃貸経営とは?|オーナーズ・スタイル主催
管理/空室対策
セミナー
公開日:2020年6月26日

【オンラインセミナー(生配信)】コロナ禍に負けない賃貸経営とは?|オーナーズ・スタイル主催

新型コロナウイルスの感染拡大で世界は一変しました。賃貸経営もその影響を受け、これからは先を見据えた行動がより求められるでしょう。先を見据え、長期的に安定した経営を続けるためのヒントをお伝えします。

無料
主催:オーナーズ・スタイル
2020年0722日(水) 13:45~15:15
オーナーズ・スタイル主催
コロナ禍に負けない賃貸経営とは?|オーナーズ・スタイル主催
管理/空室対策
セミナー
公開日:2020年6月26日

コロナ禍に負けない賃貸経営とは?|オーナーズ・スタイル主催

新型コロナウイルスの感染拡大で世界は一変しました。賃貸経営もその影響を受け、これからは先を見据えた行動がより求められるでしょう。先を見据え、長期的に安定した経営を続けるためのヒントをお伝えします。

無料
主催:オーナーズ・スタイル
2020年0731日(金) まで! 月曜~金曜(※平日限定:完全予約制) の10時~18時で開催しています
『賃貸住宅経営オンライン相談』賃貸住宅経営のお悩み・ご不安の相談承ります!|三井ホームエステート
管理/空室対策
個別相談
公開日:2020年6月19日

『賃貸住宅経営オンライン相談』賃貸住宅経営のお悩み・ご不安の相談承ります!|三井ホームエステート

市場の変化を捉え、確かなコンサルティングによりオーナー様の多様なニーズに応える賃貸管理会社「三井ホームエステート」が、 月曜~金曜(※平日限定:完全予約制) にオンライン相談会を開催!オーナー様の安定した賃貸経営を支えます。

無料
主催:三井ホームエステート
関連する記事
『賃貸経営+相続対策大家さんフェスタ in梅田』終了後にオンラインで無料相談の予約ができる企業一覧

『賃貸経営+相続対策大家さんフェスタ in梅田』終了後にオンラインで無料相談の予約ができる企業一覧

8月29日(土)に開催するオーナーズ・スタイル主催『賃貸経営+相続対策 大家さんフェスタ in梅田』では、イベント終了後出展企業にオンラインで無料相談の予約ができるサービスをご用意いたしました。賃貸経営のお悩みを相談したくてもできなかった大家さんはぜひご利用ください。

相続対策の基礎知識(1)|分割・納税資金・節税対策の基本を解説【不動産オーナー向け】

相続対策の基礎知識(1)|分割・納税資金・節税対策の基本を解説【不動産オーナー向け】

相続対策を怠ると、大切な財産は守れない。特に、アパート・マンションを経営する不動産オーナーは分割・納税資金・節税対策をバランス良く行う必要があります。親から子へスムーズにバトンを渡すために、今、一緒に考えておきたい、相続対策の基本と最新事情をお伝えします。

相続対策の基礎知識(2)~分割対策編~|最も優先するべき対策【不動産オーナー向け】

相続対策の基礎知識(2)~分割対策編~|最も優先するべき対策【不動産オーナー向け】

相続対策を怠ると、大切な財産は守れない。特に、アパート・マンションを経営する不動産オーナーは分割・納税資金・節税対策をバランス良く行う必要があります。親から子へスムーズにバトンを渡すために、今、一緒に考えておきたい、相続対策の基本と最新事情をお伝えします。

関連する企業レポート

関連するセミナー・イベント

関連する記事