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無料の相続税シミュレーションにご注意!土地評価額に1億円の差が

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無料の相続税シミュレーションにご注意!土地評価額に1億円の差が1

相続税は、土地の評価額しだいで数百万円から数千万円もの差が出てしまうこともあります。将来かかる相続税を試算した際に、評価額に大きな差が生じた事例を解説します。

無料の相続税試算に要注意!?

今回は相続対策の事例を紹介します。近年、銀行や不動産会社、保険会社など、さまざまな企業が相続を意識した商品を打ち出すようになりました。オーナーズ・スタイルの読者の皆さんも、そういった提案を受けることが多いのではないでしょうか。

どんな対策が必要なのかを検証するために、現状の財産内容から相続税の試算を無料で行ってくれることもあるようです。確かに相続税の試算は必要です。ただ、無料の試算は簡易的であることが多く、詳しく調べると計算結果に大きな差が生じる例もあります。

神奈川県の勝山様(仮名)から「財産に不動産が多く、相続対策として何を実行すべきかアドバイスがほしい」とご相談いただいたときのことです。勝山様がお持ちの資料の中に、某金融機関による報告書がありました。それは勝山様の所有財産の一覧や想定される相続税の試算結果、相続対策の提案などがまとめられたもので、取引のある金融機関から半年ほど前に提供を受けたものでした。

土地の評価額に1億円以上の差が

財産一覧には預貯金や株式、不動産などがリストアップされ、不動産にはそれぞれ所在地や面積、相続税評価額などが併記されています。それを参考に、まず不動産の所在を地図に落とし込み、それぞれの立地や規模を把握することにしました。

不動産一覧の中に、面積が約1800平米の山林(以下、A土地)がありました。記載されている評価額は約1億800万円と高額です。路線価図を見てみると、A土地は路線価6万円/平米の道路に面しており、これに面積をかけて算定したものと推察できました。

ところが、A土地が位置しているのは「倍率地域」でした。

相続税で土地の評価額を求めるとき、市街地にある土地は一般的に、国税庁が定める相続税路線価を用いた「路線価方式」により評価します。一方、路線価が定められていない地域(倍率地域)にある土地は「倍率方式」により評価します。倍率方式では、固定資産税評価額に一定の評価倍率をかけたものが相続税評価額となります。

A土地は、図のように路線価のついた道路に面してはいるものの、倍率地域に位置しています。このような場合は路線価方式ではなく倍率方式で評価します。

金融機関はA土地が倍率地域にあるにも関わらず、路線価を適用して評価しています。このような誤りは実際の相続税申告で目にすることもあり、よくあるミスといえますが、評価額への影響は小さくありません。

倍率地域内の山林は原則として宅地化が見込めないため、大幅に低い評価額になるのが一般的です。A土地は宅地化が制限される市街化調整区域(建物の建築などを制限し、市街化を抑制するよう都市計画で定められる地域)にあり、固定資産税評価額は約3万9000円、評価倍率は23でした。したがって、相続税評価額は約90万円です。

最初に試算されていた評価額1億800万円とは1億円以上もの差が生じました。この最初の評価額をもとに計算された相続税額はあまり参考にはなりません。私たちは、改めて正確な相続税額を計算し直すことをお勧めし、それに基づいて相続対策のコンサルティングをさせていただくことにしました。

相続対策はスタートが肝心

予想相続税額が大幅に異なれば、当然、行うべき相続対策も変わってきます。簡易的な概算では本当に必要な対策を見誤るかもしれません。特に不動産は評価額の大きい財産ですので、土地をお持ちの方は、その評価額をできるだけ正確に把握すべきです。

無料の相続税試算では現地調査や役所調査をしないのが一般的です。土地の個別性を考慮せず評価額を求めていることも多いため、その精度に注意が必要です。

無料の相続税シミュレーションにご注意!土地評価額に1億円の差が2

不動産鑑定士 藤宮 浩

埼玉県出身。平成16年不動産鑑定士登録。平成24年CFP登録。フジ総合グループ代表。


無料の相続税シミュレーションにご注意!土地評価額に1億円の差が2

税理士 髙原 誠

東京都出身。平成17年税理士登録。フジ相続税理士法人の代表税理士。


※この記事内のデータ、数値などに関しては2019年6月4日時点の情報です。

資料請求をするとこんな資料がもらえます
無料の相続税シミュレーションにご注意!土地評価額に1億円の差が2

生前対策から相続税申告・相続税還付まで。詳しいパンフレットをお送りします。


スムスム君 スムスム君

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