相続税評価額が時価の3倍!?ワケあり底地の落とし穴|フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定の[差が付く!土地持ち相続]

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相続税評価額が時価の3倍!?ワケあり底地の落とし穴|フジ相続税理士法人/フジ総合鑑定の[差が付く!土地持ち相続]1

3年前に連棟長屋の建つ底地を相続したSさん。後に売却したところ、その売却額は相続税評価額を大きく下回っていました。今回は、実際の売却額を適正な時価として相続税還付に成功した事例を解説します。

相続税評価額1670万円の土地が実際の売却で1/3に

3年前にお母様を亡くし、連棟長屋の建つ土地(底地)を相続したSさん。今回はこの事例をもとに、土地評価によって相続税額に差が出た実例を解説します。

連棟長屋は20戸ほどの住宅が連なったもので、Sさんが相続したのはA~I土地の9か所です(下図参照)。その相続税評価額は、路線価評価のルールに則って合計1670万円と求められ、相続税が申告されました。

時が経ち、昨年、SさんはA~I土地を売却。ところが、その売却額は合計で600万円にしかなりませんでした。先の相続税評価額と比べると、その金額に3倍近い開きがあります。相続税評価額があまりに高いことを訝しく思ったSさんは、私たちに見直しを依頼することにしました。

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相続税は時価評価が原則

本来、相続税では財産の価額を相続時点の時価により算定するのが原則です。それなのに、なぜ路線価評価を用いるのでしょうか。

それは、一つ一つ土地を時価評価するとなると、評価者によって価額にばらつきが出て、それを審査する税務署の作業量も膨大になり、徴税費用がかさむからです。そのため、あらかじめ定められた方法、すなわち財産評価基本通達(路線価評価)による価額を時価とみなして相続税を計算します。

ただし、路線価評価額が時価を大きく上回る場合には必ずしも路線価評価による価額で申告しなくてもよいとされており、通達によりがたい「特別の事情」があれば、他の合理的な方法によって評価することが認められています。

私たちはこれを根拠に、A~I土地に「特別の事情」が存在するかどうかを調査することにしました。


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