概算取得費の5％を適用すると、所得税が高くなる可能性が

不動産を相続した際、取得費がわかっている場合は、売却価格から取得費や仲介手数料などの譲渡費用を差し引いた譲渡所得に譲渡所得税が課されます。

もし売買契約書の紛失などで取得費がわからない場合は「租税特別措置法第31条の4」により、売却価格の５％を取得費とみなしても差し支えないとしています。

しかし、実際は適用の可否以前に「適用せざるを得ない」という状況が適切かもしれません。なぜなら、売却を依頼した不動産業者や税理士でも取得費として他に適用できる方法を知り得ないからです。そのため、実際の取得費よりも低めに算出されることがあり、譲渡所得税が高くなってしまう場合があります。

概算取得費以外の方法とは

概算取得費は「売却価格の５％を適用しても差し支えない」とされており、その適用は必ずしも義務ではありません。では、概算取得費を適用する以外に取得費を算出する方法はあるのでしょうか。

まず、「市街地価格指数」という宅地の価格を指数化したものを利用する方法があります。過去には国税不服審判所が妥当な取得価額として市街地価格指数を認めたことから市街地価格指数による申告が多く行われていました。しかし根拠として不十分かつ信頼性に欠けるという理由からその後否認されるようになり、現在はそのリスクの高さから市街地価格指数による申告をおすすめしていません。

次に、不動産鑑定士が算定する「推計取得費」を利用する方法があります。これは、先ほどの市街地価格指数だけでなく、過去の取引事例や各種根拠データをもとに、不動産鑑定士が推計取得費を算定する方法です。不動産評価の専門家である不動産鑑定士が複数のデータをもとに合理的に取得費を算定するため、取得費の根拠資料として信頼性が高く、取得費として認められる可能性も高くなります。

次に、推計取得費が実際に認められた事例をご紹介します。

「推計取得費」を算出し、譲渡所得税を軽減

愛知県にお住まいのAさんは、フジ総合グループに不動産の売却と確定申告を依頼され、ご祖父様の相続で取得した不動産を1,500万円で売却。昭和60年代に購入したその土地は、当時の売買契約書をはじめ、購入金額の手掛かりとなる資料は一切残っていませんでした。

そのため、概算取得費の5％を適用すると、取得費は1,500万円×5％＝75万円となり、Aさんの譲渡所得税は約276万円になることがわかりました。

しかし、土地の購入時期や不動産の種類を考慮すると購入時の金額が75万円以上であることは明らかなため、同グループの不動産鑑定士が推計取得費の査定を検討することに。

その結果、推計取得費の算出は可能であると判断したため、費用対効果を検証したうえでＡさんに推計取得費の算出をご提案し、実際にご依頼いただきました。様々な視点から推計し、土地の推計取得費を1,300万円と算定。Aさんの譲渡所得税を約250万円軽減できました（図１）。

今回は、不動産売却とあわせて所得税の確定申告もご依頼いただいたことで、土地の取得費は売却価格の5％を適用した額よりもはるかに上回ることに気づき、推計取得費の算出をご提案することができました。このように推計取得費の算出は、税務業務と鑑定業務が密接に関わる業務のため、確定申告業務と一緒に行うことが好ましく、作業もスムーズです。

不動産鑑定士のみが行える「推計取得費業務」

以上、推計取得費の有用性をお伝えしてきましたが、もし推計取得費が適用できれば、期待できるメリットは大きくなります。ただし、不動産鑑定評価を用いた推計取得費の算定には条件があり、すべてに適用できるわけではありません（図2）。

また、推計取得費を算出する上で最も効果的なのは過去の取引事例を取得することであり、その業務は不動産鑑定士のみが行える行為であることはあまり
知られていません。

取得費の不明な不動産を売却して譲渡所得が大きくなってしまった際は、不動産鑑定士が在籍するフジ総合グループにご相談ください。適切な評価で、お客様の税のご負担を軽減いたします。

※この記事内の情報は2024年11月1日時点のものです。

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