今回ご紹介するのは「倍率地域にある宅地」の相続税減額事例です。倍率地域にある宅地の評価額は「固定資産税評価額×評価倍率」で求めますが、そもそもの固定資産税評価額が適正ではないことがあります。相続税還付の専門家である不動産鑑定士の住江さん、税理士の糟谷さんに解説していただきました。

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相続専門税理士と不動産鑑定士の観点から、適正な土地評価による相続税の節税を図る事務所。26年間で5,000件以上の相続関連業務実績を誇る。相続税申告、相続税還付手続きのほか、生前の相続対策コンサルティングも行う。初回相談無料。

「倍率方式」で評価する土地

２年前に多数の不動産を相続したＨ様。今回はそのうちの一つ、Ｓ県の郊外にある宅地（以下、「対象地」）の減額事例です。対象地は路線価が設定されていない地域（倍率地域）にあり、当初の相続税申告時の評価額は約２７００万円と計算されていました。

相続税の土地評価には「路線価方式」と「倍率方式」があり、路線価が付されていない地域の土地は倍率方式で評価します。倍率方式では、評価対象となる土地の固定資産税評価額に、その土地が位置する地域の評価倍率を乗じて評価額を計算します。

当初の評価額はこの倍率方式に従って適正に計算されており、一見、誤りは見られませんでした。しかし、私たちが見直すと、そもそもの固定資産税評価額に落とし穴があったことがわかりました。

固定資産税評価額の算出方法

固定資産税評価額の単価は、標準宅地と呼ばれる定点観測ポイントの単価に、奥行や間口など土地の形状による補正と、地域的な事情や法的規制など市町村長が行う補正を適用して減価します。後者の補正を「所要の補正」と言い、これには高低差や水路などの画地条件や、騒音・忌み施設などの環境条件、法律上の規制・制限等によるものがあります。

役所で聴取したところ、対象地の固定資産税評価額の単価は近隣の標準宅地の単価に奥行価格補正率を乗じて算出されたもので、その他の減価は一切行っていないとのことでした。さらに現地調査・役所調査を進めると、上図で示すように①セットバック、②不整形地、③都市計画道路予定地に伴う減価が織り込まれていないことが判明しました。

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