相続前に知っておきたい「〇〇問題」の裏側

人口減少が空き家の増加や土地余りを招くことは、すでに各方面から指摘されています。

一方で、高齢化の進行によって亡くなる方の人数も増え、また税制改正に伴う相続税の基礎控除額の引き下げにより、相続税の申告割合が急増。2016年の東京国税局管内における相続税申告割合では17％に達しました。

また、「○○問題」というキーワードもニュースなどでよく目にしますね。生産緑地2022年問題もその一つ。税制優遇を受けていた生産緑地の多くが30年間の指定解除を迎えるため、一斉に宅地転用されて土地供給が急増し、地価が暴落するという指摘です。

ただ、国交省のアンケート調査では、東京都内の農地では全体の8割が指定延長を希望するという結果が出ています。宅地が大量に供給される懸念は薄れましたが、オーナーの悩みや不安は尽きないでしょう。

相続対策ビジネスに惑わされない

オーナーの関心が高いテーマを取り上げたセミナーでは、ニュース性のある話題や統計を取り上げながら、いつの間にか話題を得意分野に引き寄せる主催企業も少なくありません。オーナーのニーズが置き去りにされ、他に選択肢がないかのように、自社の商品サービスを売り込むのです。彼らは“相続対策をビジネスとするプレーヤー”ともいえるでしょう。

本来、財産規模が大きいオーナーこそ“選択肢は広い”はずです。土地活用一つとっても、アパート、賃貸マンション、戸建て賃貸もあれば、高齢者向け施設や認可保育園、コンビニ、トランクルームなどさまざま。あえて「何もしない」という選択肢もあります。

どの手法が適しているかは、財産の種類や規模、年齢や家族構成、価値観や将来設計・分割方針により変わります。複数のシナリオ提示し、その良し悪しを比較しながら、オーナー主導で選べることが重要です。

「やりすぎ相続対策」はケガのもと

対策結果が狙い通りにいかないという話もよく聞きます。「全額借入による賃貸住宅建築や収益不動産の購入」が典型的な例でしょう。多額の借入により相続税を大幅に減らすことはできます。しかし予定通りの家賃収入が得られず、借金返済のため資金繰りが苦しくなり、結局多くの不動産を売却せざるを得なくなった方々を見かけます。代表的な“やりすぎ相続対策”は借入のやりすぎです。

“やりすぎ相続対策”といえば、評価額圧縮効果が高いとされるタワーマンションを使った手法が国税から否認されたケースも有名です。父親が亡くなる直前に買い、相続発生すると、すぐに売り抜けたことが、悪質な税逃れと判断されたのです。

また、一般的な相続対策が否認された事例が最近あり、関係者に注目されています。相続発生の3年以上前にマンションを2棟買い、申告期限前に1棟売却したケースです。詳細は省きますが、大型の借入により相続税を大幅に軽減しようとしたことなどが当局の反発を引き起こしたともいわれています。いずれにしても、劇的な効果を狙うと、失敗した時の反動も大きいわけです。

流行りの相続対策に飛びつきアテ外れ

「今話題の画期的対策！」という謳い文句にも注意してください。

各方面の専門家は、従来にない効果的な対策づくりに日々頭をひねっています。たとえば、信託のスキームを応用し、2代、3代先までスムーズに財産を引き継げる方法として注目されている「民事信託（家族信託）」。確かに有効な半面、融資関係など課題も残っています。慣れないプレーヤーが参入して、口座手続きの不備が見られる“なんちゃって民事信託”もあるようです。

立地に難点があっても土地活用できる事業として、認可保育園や高齢者施設も脚光を浴びました。今も利用者ニーズは高いのですが、運営事業者側の人手不足や採用問題、行政サイドの事情から成立しにくい場合もあります。

トランクルームや新型コインランドリーは一気に参入が増え、エリアによっては飽和状態です。相続対策、土地活用に万能薬はありません。

専門家任せでオーナーも理解できないマニアックな相続対策ではなく、シンプルな手法を積み重ねていき、状況に応じた対応をとることが理想です。熱くビジネスを語るプレーヤーに引っ張られないよう、冷静な第三者の視点から見てくれるセカンドオピニオンを得ることをお勧めします。

売らない資産の組み換え法

必ずしも「土地＝財産」ではありません。収益を生まない土地は、固定資産税や相続税の分だけマイナスになる“負動産”ともいえます。早めに売却して稼げる“富動産”に組み換えることが財産を守ることにつながります。

ただ売却は最後の手段です。実は「自分で建てない土地活用」の「売らない資産の組み換え」の方法もあります。定期借地権を活用した方法で、借り入れリスクを回避しながら、適度に地代収入が得られ、同時に納税資金も作れるというものです。地域によっては売却益と同じ利益を権利金と地代で得られます。

本来、相続対策の目的の一つは財産が目減りするのを防ぐことでしょう。節税に偏った対策で税務署ににらまれるより、相続税を支払っても余りある収益の高い不動産を残せれば、残されるご家族も幸せではないでしょうか。不動産と預貯金や有価証券も含めたバランスのとれた財産ポートフォリオを作ることが財産を守る秘訣です。

そのための多様な方法は、セミナーで詳しくお話ししますのでぜひお聞きください。

※この記事内のデータ、数値などに関する情報は2018年9月5日時点のものです。

取材・文／木村 元紀　撮影／青木 茂也