「特別の事情」を主張して時価評価による還付に成功

S様からお預かりした資料を精査し、現地調査・役所調査を行うと、A～I土地には次のような固有の特別の事情が存在していると考えられました。

（1）通常の地代に比べて地代が相当に安い

…売買契約書付属のレントロールによると、A～I土地の地代は平均で月額143円／平米であり、周辺地代相場の平均額299円／平米の半額程度でした。そのため売却額も600万円にしかならなかったと考えられました。

（2）画地規模が過小である

…A～I土地は各々が30～40平米のいわゆる過小宅地である上に間口も狭く、市場性の劣る不動産であることが廉価な地代に影響していると言えました。

詳細は割愛しますが、この他にも（3）高圧線が至近にある、（4）A～E土地の前面道路が建築基準法上の道路でないこと等が確認され、それらが売却額に影響を及ぼしていると推認されました。

以上のことから、実際の売却額600万円を時価として相続税申告においても採用するのが適正と判断し、これらの内容を根拠資料とともに評価意見書にまとめて税務署に提出しました。

結果、この主張が認められ、1070万円の減額に成功、S様には約320万円の還付金が振り込まれました。

時価を把握することの重要性

特別の事情のある土地は、路線価評価で適正に計算しても不自然に高い評価額になることが多くあります。そのような場合、課税当局は路線価評価額での申告を絶対としているわけではなく、時価での申告を認めることもあります。

特別の事情というと非常に限定的に聞こえるかもしれませんが、路線価評価額が時価を上回る土地は実は少なくありません。時価を把握しておくことが重要だと改めて実感した事例でした。

当グループは税理士と不動産鑑定士による多角的な視点で土地評価の見直しを行います。所有土地の評価額が適正かどうか、気になる方は是非一度ご相談ください。

この記事の解説者と＜フジ総合グループ＞フジ相続税理士／株式会社フジ総合鑑定とは？

相続専門税理士と不動産鑑定士の観点から、適正な土地評価による相続税の節税を図る事務所。26年間で5000件以上の相続税申告・減額・還付業務の実績を誇る。相続税申告、相続税還付手続きのほか、生前の相続対策コンサルティングなども行う。初回相談は無料。

不動産鑑定士 住江 悠さん／大阪事務所 所長

相続に強く、実績豊富な不動産鑑定士。2013年6月より現職。一人ひとりに寄り添った提案を、確かな知識・経験をもとに行う。

税理士　糟谷 和彦さん／フジ相続税理士法人 社員税理士

※この記事内のデータ、数値などに関しては2019年10月16日時点の情報です。

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