賃貸経営 よくある法律トラブルQ&Aまとめ

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公開日:2020年2月14日
更新日:2020年3月3日
賃貸経営 よくある法律トラブルQ&Aまとめ1

賃貸住宅の管理にまつわるトラブルQ&Aまとめ

入居者や管理会社のとのトラブル

賃貸管理においては、対入居者、対管理会社などさまざまなトラブルが発生します。起こりうる事例と対策を把握しましょう。

  1. Q1:連帯保証人から、更新後の契約には保証していないと滞納分の支払いを拒否されました。
  2. Q2:他の入居者に迷惑をかける入居者がいるのですが、契約を解除できますか?
  3. Q3:入居者の勤務先から、無断欠勤なので部屋を見て欲しいと依頼されたのですが、どうすべき?
  4. Q4:入居者が破産してしまいました。どうすればいい?
  5. Q5:管理会社に不満があるので管理替えをしたいのですが、契約解除はできますか?

退去から入居者募集の間で起こるトラブル

良かれと思って行った空室対策のために、入居者からクレームがくることもあります。近隣や入居者への配慮を第一に、適切な対策をしましょう。

  1. Q1:クロスの張り替えはオーナー負担だと言われましたが、本当ですか?
  2. Q2:自分で清掃したからといって、ハウスクリーニング代の請求を拒否されました。
  3. Q3:空室対策で募集賃料を下げたら、隣の部屋の入居者から賃料減額請求を受けました。
  4. Q4: 空室対策として新規募集はペット可に変更したいのですが、注意すべきことは?

インターネットやSNSでのトラブル

近ごろ一般的になってきたインターネット・SNSを活用した入居者募集や入居者との連絡・コミュニケーションにおいて、トラブルになりうるケースは多くあります。事前に知識を得て、いざというときに備えておきましょう。

  1. Q1:ネットの掲示板、不動産評価サイトやSNSで私の貸室の誹謗中傷が書き込まれています。
  2. Q2:ネット上に誹謗中傷の書き込みをした人に対して、損害賠償請求をすることはできますか?
  3. Q3:入居者のSNSを見ていたところ、契約に違反してペットが飼われているようです。
  4. Q4:所有物件の宣伝にSNSを活用しています。書き込むときに注意することは?
  5. Q5:滞納や違反行為をする入居者に連絡がつかない場合、SNSを通じた督促等は可能ですか?
  6. Q6:SNSで入居者の個人情報を公にしてしまいました。どのように対応すべき?

外国人・高齢入居者によるトラブル

価値観が異なる外国人や、いつまでも健康とは限らない高齢者が入居者の場合、どんなトラブルが起こり得るのかを事前に知り、いざという時にあわてないようにしましょう。

  1. Q1:外国人に店舗を賃貸していますが、第三者が店を経営しているようです。どのように対応すべき?
  2. Q2:ワンルームに1人の外国人が住んでいるはずが、勝手に8人くらいで同居しているようです。
  3. Q3:家賃を滞納したまま外国人が母国に帰ってしまいました。裁判で明け渡しを求めることはできますか?
  4. Q4:入居者が高齢だという理由で、更新拒絶をすることはできますか?
  5. Q5:高齢入居者が孤独死したのですが、親戚関係がわからない場合はどうしたらよいですか?
  6. Q6:高齢入居者に対して賃料滞納を理由とする明け渡し判決が出ました。強制執行する場合に注意することは?

民法改正のポイント

平成29年に成立した民法改正法案。平成32年4月から施行開始となります。この改正によって、賃貸オーナーの実務にどのような影響があるのでしょうか。

  1. 民法改正の概要
  2. ❶連帯保証人の保護
  3. ❷敷金・原状回復
  4. ❸使用できない部分の家賃減額
  5. ❹賃借人の修繕権

サブリース・転貸にまつわるトラブルQ&Aまとめ

契約に関するトラブル

オーナーとサブリース会社の間で、契約書の内容をよく確認しなかったために起こるトラブルが多発しています。後々後悔しないために、サブリース契約の特徴をしっかり把握しましょう。

  1. Q1:一括借り上げ契約にオーナーに不利な条項があります。消費者契約法で無効を主張できますか?
  2. Q2:一括借り上げのサブリース会社から、突然、賃料減額の通知がきて困っています。
  3. Q3:サブリース会社との間で、賃料を変更しない特約をすることはできますか?
  4. Q4:入居者退去時の改修で、サブリース会社の見積もりは高いので他に依頼したいのですが?
  5. Q5:サブリース会社が賃料を滞納しています。入居者に直接賃料請求をしてもよいですか?
  6. Q6:サブリース会社との契約をやめたいのですが、解約を拒否されて困っています。

賃貸経営の相続にまつわるトラブルQ&Aまとめ

貸主・借主が亡くなった場合

貸主・借主のどちらが亡くなった場合も、予想外のトラブルが発生する可能性があります。突発的事態に際してあわてないよう、事前に知識を得ておきましょう。

  1. Q1:一人暮らしの借主が死亡した場合、部屋の残置物はどのように処分すればよい?
  2. Q2:高齢の借主が死亡した場合、賃借権を相続人に相続させることなく、物件を返してもらいたいのですが?
  3. Q3:公正証書遺言をしたはずの母が死亡しましたが、遺言が見つからない場合、どうすればいい?
  4. Q4:相続物件の賃料滞納について裁判をしたいのですが、相続登記が未了でも大丈夫ですか?
  5. Q5:賃貸人が死亡し、遺産分割未了の間の賃料収入はどのように扱われますか?
  6. Q6:父から賃貸マンションを相続しましたが、弟に格安の賃料で貸す場合の注意点は?

遺言、遺留分、認知症など

トラブルになりかねないケースについて事前に知識を得て、円滑な相続が行われるようにしっかり準備しておきましょう。

  1. Q1:父の不動産は、相続で3人姉妹の共有となりましたが、妹が持分を第三者に売却してしまいました。
  2. Q2:父は、子供たちに遺言の内容を説明していましたが、実際には異なる内容でした。
  3. Q3:認知症だった父の遺言は無効だと主張され、遺産分割がまとまりません。
  4. Q4:母の遺言で唯一の不動産を私が相続しましたが、兄弟姉妹から遺留分を主張されて困っています。
  5. Q5:遺産分割調停で、仲の良い妹の弁護士に自分も依頼をしたかったのですが、断られてしまいました。
  6. Q6:相続により数社の上場株式を取得したのですが、どのように手続きをすればよいですか?

相続法改正のポイント

平成30年7月、相続法が約40年ぶりに大きく改正されました。今回の改正は相続にどのような影響を及ぼすのでしょうか?

  1. 相続法改正の概要「配偶者居住権」の新設(2020年4月1日施行)
  2. 遺産分割に関する見直し等(2019年7月1日施行)
  3. 自筆証書遺言に関する見直し遺留分制度に関する見直し(2019年7月1日施行)
  4. 相続人以外の寄与分が金銭で請求可能に

約40年ぶりに大きく改正された相続法には、配偶者の保護を目的とした権利がいくつか新設されました。相続法の配偶者に関する改正ポイントについて解説していただきました。

  1. 時代とともに変わる相続|今回の改正の主な目的とは
  2. 【ポイント1】配偶者長期居住権の新設(2020年4月1日施行)
  3. 【ポイント2】配偶者短期居住権の新設(2020年4月1日施行)
  4. 【ポイント3】持ち戻し免除の意思表示の推定(2019年7月1日施行)

賃貸住宅のリフォーム・リノベーション・大規模修繕にまつわるトラブルQ&Aまとめ

DIYにまつわるトラブル

近年は入居者が自分で改修を行うDIYも広がりの兆しがあり、トラブルの種類も多様になってきています。どのようなトラブルが起きる可能性があるのか、事例と対処法を確認しておきましょう。

  1. Q1: 賃借人がシステムキッチンを設置したいそうです。許可すると退去時に買い取れと言われませんか?
  2. Q2:リフォーム会社が予定日を過ぎても工事を始めないのですが、契約を解除できますか?
  3. Q3:リフォーム会社のすすめで工事中に一部仕様を変更したら、代金の追加請求を受けて困っています。
  4. Q4:リフォーム会社に強くすすめられて行った工事は、実は不要な工事でした。損害賠償請求できますか?
  5. Q5:空室対策として「DIY型賃貸借」を検討していますが、契約書を作成する際に注意すべきことは?

大規模修繕に関するトラブル

大がかりで工期も長い修繕工事の途中、どんな問題が起こるか分かりません。突発的事態に際してあわてないよう、事前に知識を得ておきましょう。

  1. Q1:外壁塗装の修繕工事契約を結びましたが、他社と比べて高額だと分かり解除したいのですが。
  2. Q2:耐震工事のために、貸室にわずかの時間立ち入りたいのですが、入居者が協力してくれません。
  3. Q3:大規模修繕工事を始めたところ、近隣から騒音クレームがあり、工事が進められず困っています。
  4. Q4:貸室の原状回復工事を行った際、工事会社のミスで階下に漏水が生じ、損害賠償を請求されています。
  5. Q5:防水工事後も漏水が止まらず調査をしたところ、契約とは異なる材料、方法で工事されていました。
  6. Q6:防水工事を行っている最中に、工事業者が破産してしまいました。工事はどうなるのでしょうか。

リノベーション時のトラブル

近年、人気も高まり、施工事例も増えていますが、トラブルも比例して増えています。いざというときにも困らないよう、知識を得て、事前に準備をしておきましょう。

  1. Q1:リフォーム工事が入居日までに完了しないため、入居予定者が怒っています。
  2. Q2:訪問営業の施工会社と投資用物件のリフォーム契約を結びました。クーリングオフできますか?
  3. Q3:マンションをリフォーム工事する際に騒音が出るようですが、大丈夫でしょうか。
  4. Q4:リノベーション工事の際に水漏れ事故が発生しましたが、オーナーに責任はあるのですか?
  5. Q5:床も壁も凸凹なままなのに、施工会社はリノベーション工事が完了したと言っています。
  6. Q6:リノベーションをした結果、物件が法令違反になった場合、施工会社に責任追及できますか?

賃貸住宅の建築にまつわるトラブルQ&Aまとめ

新築・建て替え時に起こること

入居開始までに起こりうるトラブルにはどんなものがあるのでしょうか。リスクを回避するために、オーナーは何を気を付けるべきなのでしょうか?起こりうる事例と対策を把握しましょう。

  1. Q1:建築途中で建築費用の安い業者を見つけた場合、建築会社を変更できる?
  2. Q2:建築会社の見込みに反し入居者募集が苦戦した場合、損害賠償できる?
  3. Q3:入居者トラブルを回避するために、建築前から注意しておくべきことは?
  4. Q4:資材の高騰を理由に、建築会社から請負代金の増額請求を受け困っています。
  5. Q5:建築工事の途中で、建築会社が倒産してしまいました。まず何をすべき?

退去から建築までの期間は、オーナーが予想もしなかった入居者・近隣住民・施工会社などとのトラブルが発生し、工事が滞ることがあります。スムーズに賃貸経営が開始できるよう、あらゆる方面への根回しをしておきましょう。

  1. Q1:退去後、空室になった部屋に何者かが入り込みボヤが出ました。オーナーは責任を問われますか?
  2. Q2:建て替えの噂を聞いた隣人が、私の建物が越境していると言い始めました。時効で対抗できますか?
  3. Q3:建築工事が始まりましたが、近隣住民から騒音がひどいと頻繁に申し入れがあり、対応に困っています。
  4. Q4:新築にあたり、他人所有の私道に水道管を通したいのですが、絶対拒否で交渉が進みません。
  5. Q5:賃貸マンションの完成が大幅に遅れたので、その間の賃料収入相当額を損害賠償請求したいです。

自然災害にまつわるトラブルQ&Aまとめ

地震や津波、火災、水害などが発生すると、賃貸経営の継続が困難になったり、賃借人から予想外の損害賠償を求められることがあります。いざ災害が発生した時にあわてないよう、事前に知識を得ておきましょう。

  1. Q1:地震で建物が一部損壊し、店舗営業ができないと営業補償を求められました。補償の義務はある?
  2. Q2:建物が津波で水浸しに。入居者から仮住まいのためのホテル代を請求されましたが、支払うべき?
  3. Q3:隣家の火災で延焼して賃貸借契約が終了した場合、 敷金はどうなりますか?
  4. Q4:地震による一部損壊を理由に、更新拒絶をして、アパートを建て替えることはできますか?

大規模な自然災害が頻発している現在、災害後のトラブル対策は欠かせません。事前に想定していざというときのために備えておきましょう。

  1. Q1:所有アパートの隣家の塀が台風でこちらに倒れ、入居者に危険が生じたため、撤去しました。
  2. Q2:強風で隣家のレンガが飛ばされ、建物の窓ガラス・外壁が破損し、修繕が必要になりました。
  3. Q3:隣家の屋根瓦が飛んできて所有物件の部屋の一部が使用不能になりました。家賃減額を求められています。
  4. Q4:自己所有アパートが強風等で損壊し、隣家に被害を与えてしまったとき、どう対応すべきですか。
  5. Q5:新築工事中の施工会社から、台風のため工事の完成が大幅に遅れる見込みとの連絡がありました。
  6. Q6:大規模な災害により建物が滅失した場合に救済してくれる制度はありますか?

売買に関するトラブル

賃貸アパート・マンションを売買する際、売主・買主間、仲介会社や管理会社との間で、さまざまなトラブルが起きる可能性があります。事例と対処法を確認しておきましょう。

  1. Q1:一棟アパートを購入したが、購入後に建物の主要部分に瑕疵が発覚。売主に損害賠償請求できる?
  2. Q2:購入したマンションの1室で自殺があったという説明を受けていなかった。損害賠償請求をしたい。
  3. Q3:ビル購入の手付解除期間に、売主から手付倍返しで解除通知が。でも実際に倍返しされていません。
  4. Q4:買付証明書と売渡承諾書を交換したのに、売主が一方的に契約締結を拒否してきた。どうすべき?
  5. Q5:手付を放棄して売買契約を解除したのですが、仲介会社から報酬請求されて驚いています。
  6. Q6:管理会社の変更を条件に賃貸物件の買主が見つかりましたが、現管理会社が解約に応じません。

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