アパート経営の失敗を防ぐ対策を！実際にあった失敗談・トラブル事例
- 賃貸経営ノウハウ
これからアパート経営を始める予定の方、今後、相続などによって賃貸経営をすることになるという方が心配になるのがリスクではないでしょうか。「もし失敗したらどうしよう」「実際に失敗した人はいるのか」など気になりますよね。今回は、これまでにオーナーズ・スタイルに寄せられた大家さんの失敗談やトラブル事例とともに、それらに対する対策を紹介します。失敗事例を学び対策を立てることで、失敗を未然に防ぎやすくなるはずです。
アパート経営の失敗を防ぐには失敗を知り対策をすること
アパート経営は土地活用の中でもメジャーな方法で、新しく取り組まれる方も多くいます。しかし、「働かなくても収入が入ると思ったから」「相続税対策のために」などと気軽に始めて失敗してしまう方もいることが事実です。また、親の物件を相続したけど賃貸経営の知識がなくて困ったという大家さんからの実体験も数多くいただいています。
では、賃貸経営の失敗を防ぐことはできるのでしょうか。残念ながらこれさえやっていれば絶対に大丈夫と言えることはありません。しかし、失敗の確率を下げるためにできることはあります。それは、「全体像を把握してゆとりある計画を立てること」と「失敗談からリスクやトラブルを知り対策をしておくこと」です。
アパートやマンションを所有して貸すということは、経営者になるということです。アパート経営のノウハウや賃貸経営の市場について、基本的な知識を学ぶことが重要になります。
しかし、それだけでは万全とは言えません。賃貸経営にはさまざまなトラブルが起こる可能性があります。想定されるトラブルについても知っておくことで対策が立てやすくなります。
賃貸経営に失敗する大家さんを一人でも減らすために、ここでは実際にあった失敗談やオーナーズ・スタイルに寄せられたお悩み、トラブルとともに、それぞれの対策を7つのシーンに分けて紹介します。
- ・相続、購入
- ・建築
- ・リフォーム、リノベーション
- ・管理会社
- ・入居者
- ・大規模修繕
- ・災害
実際に多くの大家さんが、現在も悩みを抱えながら賃貸経営をしています。大家さんのリアルな声に触れながら、万が一のリスクへの備えを進めてください。
相続、購入の失敗談・トラブル
子世代大家さんの失敗談は学びの宝庫
今後の相続を考えるときに参考になるのが実体験です。「もっと早くから準備しておけばよかった」「賃貸経営のことを知らなさすぎた」など、物件を相続して大家さんとして活動をしている子世代大家さんの失敗談は、これから相続する方はもちろん、今後の相続準備をする前にもチェックしておきたい内容です。
子世代大家さん座談会 親世代からの引き継ぎで 失敗したこと・良かったこと
相続トラブルに専門家からのアドバイス
また、相続人が複数いる場合にはトラブルを防ぐための準備が必要です。遺言無効や共有の問題、遺留分請求の問題など、相続トラブルに不動産に強い久保原弁護士からのアドバイスをいただきました。
アパートやマンションなど不動産の相続は専門家へ相談
相続で気になるのが相続税。知らないうちに相続税を払いすぎていたという事例が多く存在します。不動産の相続は、不動産に詳しい税理士がおすすめです。相続税を納めた後の還付申告で多額のお金が返ってきた事例や評価額に数千万円の違いが出た事例が多数あります。
相続税を払い過ぎ！？土地の容積率を調べて適正申告
［相続税還付の成功事例］底地の土地評価額と売却額が乖離していたケース
瑕疵の発覚や売主トラブルなど｜購入時にもトラブルは発生
物件の購入後に瑕疵が発覚するケースもあります。契約内容をチェックしておかないと相手方への損害賠償ができないなんてことにも。失敗を防ぐためにも事前にトラブルを把握しておきましょう。
区分所有マンションならではの失敗談
入居者も入っているし大丈夫だろう。そんな表面的な情報だけを元に購入した区分所有マンションでの失敗談です。購入時には物件の状態をしっかりチェックすることが大事だということがよくわかります。また、万が一このような物件を購入してしまった際に取れる対策について、他の大家さんからのアドバイスも参考になります。
相続は事前準備が重要！ まだ大丈夫という慢心がトラブルの元に
ここまで紹介したように、相続では様々なトラブルが発生する可能性があります。直前に慌てないように、相続で準備することや取れる手段について知っておくことが重要です。また、昨今は認知症で相続がスムーズにできないといった事例もあります。まだまだ先のことだからと考えずに、賃貸経営をスタートするときから考えておくと安心です。
アパート、マンション建築時の失敗談・トラブル
建築中のトラブルは多い｜建築時のトラブルに専門家が回答！
建築会社を決めるときには、金額だけに着目せず、現場力や会社の財務状況、建築後の対応などをチェックしておくことが重要です。建築中に建築会社が倒産してしまうケースや完成予定が遅れて入居ができないケース、建築会社のプラン通りに入居者が集まらないケースなど、様々な失敗をしている大家さんがいます。また、近隣との騒音トラブルや隣地の所有者とのトラブル事例なども。
賃貸住宅の建築時に起こりうるトラブルQ&A
近隣住民や施工会社と！退去から賃貸住宅建築までのトラブルQ＆A
大家さんの失敗談から学ぶ！契約前のチェックポイント
事前にトラブルになるケースを知っておくことで、契約する際のチェックポイントが明確になります。571名の大家さんから集まった失敗事例も参考に、トラブルが起きても慌てないように準備をしておきましょう。
サブリース契約のメリットとデメリットを知って対策を
一括借り上げだから安心。そう考えてサブリース契約を結ぶ大家さんも多くいらっしゃいます。しかし、サブリース契約はいつまでも同じ条件が続くとは限りません。突然の解約や賃料減額など、想定されるトラブルを知っておきましょう。
トラブルが多い？アパート経営一括借り上げ（サブリース）のメリット・デメリット・契約前の注意点
契約時の注意点や管理面でのサブリース会社への不満などについて、法的観点から不動産問題に強い久保原弁護士から回答をいただきました。
建築時の失敗対策！ 建築会社を選ぶポイント
建築会社選びは、賃貸経営にとって重要です。会社選びを失敗したために、建築中のトラブルはもちろん、建築後の入居者募集がうまくいかずに賃貸経営が失敗するということもあります。建築会社の選び方や建築費が妥当かどうかを見極める基準を持っておきましょう。
リフォーム、リノベーションの失敗談・トラブル
リフォーム、リノベーションのトラブル事例と対策
リフォームやリノベーションをする際にも、建てるときと同じように工期遅れのトラブルや騒音トラブルが発生することがあります。他にもリフォーム内容の食い違いなどによって起こるトラブル事例も。施工会社選びや契約書の内容をしっかり確認しておくことが重要です。
騒音、水漏れ…リフォーム・リノベーション時に起こりうるトラブルQ＆A
勝手にDIY？工事の解約？リフォームトラブルQ&A
施工会社の選び方と成功するリノベーションのポイント
では、施工会社はどのように選べば失敗を少なくできるのでしょうか。リノベーションの専門家に直接お話を聞いてきました。リノベーションの失敗談としては上記のようなトラブルのほか、やったけど効果が見込めなかったというケースがあります。施工会社を選ぶポイントやリノベーションの費用感、費用対効果をあげるポイントなどが盛りだくさんです。
管理会社の失敗談・トラブル
大家さんの実体験｜失敗談から学ぶ対策
管理会社選びや管理会社とのトラブルによる失敗を現役大家さんに聞いてきました。管理会社に不満があるからと言ってすぐに会社を変えるのではなく、どういう関係性を築くかを考えることで良好なパートナーへと変わることもあるようです。
また、大家さんが気づいていないうちに損を被っているケースもあるようです。何か少しでも疑問に思うことがあれば、すぐに確認をするようにしましょう。
賃貸経営のパートナー｜管理会社選びと変更
これから賃貸経営を始めるのであれば、信頼できる管理会社を選びましょう。オーナーズ・スタイルが行ったアンケートでも、管理会社に満足していると答えた大家さんは5割程度でした。事前にどこをチェックすればいいのか、専門家の解説を参考にしてください。
現在の管理会社に満足していないという方は、管理替えも選択肢として検討してみる必要があるかもしれません。管理会社変更のステップや準備することについてはこちらで紹介しています。
入居者との失敗談・トラブル
家賃滞納や騒音トラブルによって収入が低下
家賃滞納や騒音トラブルは、大家さんからよく聞く問題です。家賃滞納は放っておくと回収が困難になり、収入がなくなってしまう可能性もあります。騒音トラブルは、入居者の退去につながり空室が出てしまうことも。どちらも早めの対応が失敗を防ぐ秘訣です。様々な入居者トラブルに久保原弁護士からアドバイスをいただきました。
では、入居者の騒音トラブルに関して、大家さんはどのような対応をしているのでしょうか。実際にオーナーさんからいただいたお悩みに対して、現役大家さんからの提案を複数いただいたので紹介します。
ご意見三つ巴！不良入居者問題。「大家さんの会・みんなの掲示板」から
家賃滞納は家賃保証会社で対策できる
近年、導入する大家さんが増えているのが家賃保証会社です。保証内容や保証の流れは各社さまざまですが、滞納があったときにも家賃が振り込まれることや督促を任せられることが、賃貸経営を安定させ、大家さんの安心にも繋がっています。家賃滞納が心配な大家さんは導入を検討してみてはいかがでしょうか。
突撃取材！家賃保証は必要？メリットは？気になること全部聞いてきた
高齢者や外国人の賃貸トラブル
今後増加する高齢者や外国人は、賃貸経営を安定させるために受け入れを進めたいターゲットの一つです。高齢者は近隣とのトラブルも少なく、長期入居が期待できます。外国人とは習慣の違いによって起こるトラブルもあるため、事前にトラブルをしておくことで対策が立てやすくなります。
高齢者の孤独死対策には孤独死保険を
高齢者への賃貸で失敗として挙げられる問題の一つが孤独死です。現在は孤独死が起こった場合に補償が受けられる保険がいくつか用意されています。入居者負担のものや大家さん負担のもの、補償内容の違いなど、ご自身の経営スタイルに合わせて選択してみてはいかがでしょうか。家賃滞納問題は、上記でご紹介した家賃保証を検討してみてください。
大規模修繕の失敗談・トラブル
大規模修繕は賃貸経営で必須のメンテナンス。失敗談から将来の対策を
賃貸経営を続けていると必要になってくるのが大規模修繕。物件の資産価値を維持し、入居者を確保し続けるためには必須のメンテナンスです。騒音による近隣からのクレームやずさんな工事による失敗、施工会社の倒産など、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。不動産問題に詳しい久保原弁護士にトラブルへの対策方法を聞きました。
近隣からの騒音クレーム、工事ミス…大規模修繕でよくあるトラブルQ&A
失敗の原因は会社選び｜いい会社の選び方と見積もりのポイントは？
大規模修繕の失敗を防ぐには会社選びを間違わないことです。工事の金額だけに目を取られずに、これまでの実績や施工品質、アフターサービスなど、複数のポイントをチェックして会社を選びましょう。見積もりのポイントもこちらで紹介しています。
災害の失敗談・トラブル
地震・火災・台風・津波…自然災害はいつ起こってもおかしくない
実際にあった大家さんの自然災害トラブルに対して不動産問題に詳しい久保原弁護士からアドバイスをいただきました。災害への備えとともに、もし災害が起きたときに素早く対応できるように目を通してみてください。
飛んできた瓦で破損、一部損壊で賃料減額…自然災害発生時に起こりうるトラブル
地震・津波・火災…自然災害発生後のトラブルQ&A
災害への備えに保険の見直しを
火災保険には必ず加入していますが、地震保険には加入していない大家さんもまだまだ多いのが現状。他にも消防点検などもおろそかになっていることが多いようです。この機会に災害への備えを見直してみてはいかがでしょうか。
【台風・地震・火災】賃貸オーナーに知ってほしい自然災害への備えと対策
生命保険を活用して万が一のトラブルに備えている大家さんもいます。災害に限らず、賃貸経営で必要になるお金を積み立てておく手段の一つとして知っておいてもいいでしょう。
リスク対策をして賃貸経営の失敗を防ぐ
賃貸経営は物件を取得して終わりではありません。入居者の管理や物件のメンテナンスなど、継続的にやることがあります。人口減少が不可避の中、賃貸市場は厳しくなるかもしれませんが、多くの事例からリスクへの対策を進めておきましょう。
また、賃貸経営で多い悩みの一つが空室対策です。収入を安定させるためにも、満室のうちから空室対策を意識してみてください。
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